Comment déclarer des travaux en régime micro-foncier ?
Les particuliers qui investissent dans l’immobilier perçoivent des revenus (les revenus de la location du bien loué nu) qu’ils sont invités à déclarer à l’administration fiscale. Pour effectuer cette démarche, les propriétaires ont souvent le choix entre :
- le régime micro-foncier ;
- le régime réel.
Le régime micro-foncier définit un régime d’imposition simplifié sur les revenus fonciers. Il permet, en clair, de profiter d’un abattement forfaitaire sur le montant total des revenus perçus au titre de la location de biens immobiliers. Il s’applique de manière automatique pour tous les propriétaires dont les revenus fonciers annuels bruts n’excèdent pas 15 000 euros (ces derniers ont toutefois la possibilité d’opter pour le régime réel).
Le régime réel définit un autre régime d’imposition des revenus fonciers. Il permet, à la place d’un abattement forfaitaire, de déduire un ensemble de charges, et notamment des dépenses liées à des travaux. A noter qu’au-delà du plafond de 15 000 euros bruts annuels de revenus fonciers perçus, c’est le régime réel qui s’applique de façon automatique.
Le mécanisme d’abattement forfaitaire des charges du régime micro-foncier ne permet pas de déduire des travaux entrepris dans un bien en location. Pour pouvoir déclarer des travaux réalisés dans un bien immobilier, il est donc nécessaire de basculer vers le régime réel. Ce changement de régime d’imposition a l’avantage de pouvoir inclure, dans les frais et charges, les travaux entrepris pour améliorer, réparer ou entretenir le bien immobilier.
Une option irrévocable durant 3 ans
Il a aussi quelques inconvénients. Opter pour le régime réel, c’est s’engager à remplir une déclaration détaillée des frais, charges et dépenses réalisées. Selon les situations, la démarche peut s’avérer plus ou moins longue, et plus ou moins fastidieuse. L’autre inconvénient est que le basculement vers le régime réel est irrévocable pendant trois ans. Vous ne pourrez pas revenir au régime micro-foncier simplifié avant trois années. Le choix d’un régime d’imposition pour la déclaration des revenus fonciers implique donc un calcul, souvent complexe, pour identifier quel est le régime le plus avantageux.
Pour les propriétaires ayant opté pour le régime réel, les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien du bien immobilier ne sont pas les seuls éléments déductibles de la déclaration de revenus. Les particuliers investis dans la gestion d’immeubles en copropriété ont également la possibilité de déduire les provisions pour charges de copropriété. Dans le formulaire 2044-SPE de la déclaration de revenus, le montant des provisions pour charges de copropriété versées au syndic sur l’année d’imposition doit être indiqué en ligne 229.
Pour éviter de déduire tout et n’importe quoi, l’administration fiscale précise la nature des provisions pour charges de copropriété déductibles. Les dépenses doivent ainsi concerner :
- les dépenses courantes destinées à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
- les dépenses engagées pour des travaux, à condition que ces travaux fassent partie de la liste des travaux fixée par décret en Conseil d’Etat (décret n°2004-479 du 27-05-2004).