Dans quelle case déclarer la vente d'une maison héritée ?
Pierre, dont les parents sont décédés, a hérité de la maison familiale dont il est désormais l’unique propriétaire. Pour diverses raisons personnelles, Pierre décide de vendre cette maison au cours de cette même année. Contrairement à ce qu’il aurait pu penser, la vente d’une maison obtenue par héritage ne se déroule pas, sur le plan fiscal, exactement de la même manière que la vente d’une maison classique. Pour s’éviter de mauvaises surprises, Pierre a tout intérêt à s’intéresser, entre autres, au mode de calcul de la plus-value immobilière.
Lorsque vous vendez un bien immobilier, la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de cette vente est soumise à l’impôt sur le revenu. Dans un schéma classique, le montant de la plus-value immobilière est déterminé par la différence entre le prix d’achat du bien (auquel peuvent s’ajouter, selon les situations, le montant des frais d’acquisition, le montant des travaux réalisés, etc.) et le prix de vente de ce bien immobilier (auquel peuvent être soustraits les frais de cession et la TVA acquittée).
Gare à la détermination de la valeur vénale
Dans le cas de Pierre, il ne s’agit pas d’un schéma classique de vente d’une maison, mais d’un processus de vente immobilière résultant d’une succession. Dans cette situation, la valeur vénale du bien immobilier dont il a hérité remplace le prix d’acquisition. Cette valeur vénale est déterminée dans la déclaration de succession, et sert donc d’élément de base pour le calcul de la plus-value immobilière de Pierre. Pour diverses raisons (voir ci-dessous), il est important de la déterminer avec soin.
Pour limiter l’imposition sur la plus-value immobilière, Pierre pourrait être tenté de surestimer la valeur vénale de la maison de ses parents. En rapprochant la valeur vénale du prix de vente, Pierre paiera moins d’impôts sur la plus-value immobilière. Mais cette attitude n’est pas sans conséquence. En augmentant la valeur vénale de la maison, Pierre fait également grimper le montant des droits de succession. A l’inverse, sous-estimer la valeur vénale de la maison pour limiter ces droits de succession entraîne, de facto, une plus-value immobilière plus importante. Le calcul est souvent complexe. Il implique de connaître le taux d’imposition des plus-values immobilières.
Des abattements dans certains cas
Le taux d’imposition sur le revenu d’une plus-value immobilière est de 19% (et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux). Si Pierre réalise une plus-value imposable de 20 000 euros au moment de la vente de la maison familiale, il devra s’acquitter de 3 800 euros auprès de l’administration fiscale (20 000 euros x 19 %). Il existe toutefois différents abattements qui permettent, selon les situations, de diminuer le montant de la plus-value immobilière imposable. Le taux d’abattement par année de détention est le plus classique.
Concrètement, ce mécanisme permet donc de profiter d’un abattement sur la plus-value immobilière plus important lorsque vous décidez de vendre le bien immobilier après plusieurs années (taux d’abattement de 0% pour une durée de détention de moins de 6 ans, taux de 6% pour une durée de détention compris entre 6 et 21 ans, etc.). D’autres abattements exceptionnels peuvent également être accordés en fonction de situations particulières. De la même manière, il existe aussi des taxes supplémentaires appliquées, notamment, en cas de plus-value immobilière supérieure à 50 000 euros.
Dans la plupart des cas de vente d'une maison héritée, le notaire en charge de la succession effectue toutes les formalités administratives liées à la vente de cette maison, à commencer par le calcul de la plus-value immobilière jusqu'au paiement de l’impôt correspondant. De son côté, Pierre est uniquement invité à renseigner le montant de la plus-value immobilière au moment de sa prochaine déclaration de revenus. Ce montant doit être indiqué dans la case 3VZ du formulaire de déclaration 2042-C.