Revenus fonciers : déclaration en micro foncier ou au régime réel ?

Revenus fonciers : déclaration en micro foncier ou au régime réel ? DECLARATION DES REVENUS FONCIERS - Tout comme vos autres gains, vos revenus fonciers doivent être déclarés aux impôts. Micro foncier ou régime réel : comment bien déclarer via les formulaires 2042 et 2044 ?

Les revenus fonciers sont l'ensemble des revenus tirés du patrimoine immobilier. Ils se constituent essentiellement des revenus locatifs, générés par la location de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis : locaux d'habitation et leurs dépendances, locaux d'activité, terrains nus, etc. Mais il s'agit aussi des parts de société civile immobilière (SCI) et de fonds de placement immobilier (FPI) détenues.
Ces revenus, comme toute autre source de rémunération, sont soumis à l'impôt. En revanche, différents régimes d'imposition existent, en fonction de la nature des revenus. Les revenus tirés d'une location meublée ne sont ainsi pas imposés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux. Le point sur vos revenus à déclarer et la démarche à suivre.

Quels revenus fonciers devez-vous déclarer ?

La grande majorité des revenus fonciers à déclarer concerne donc les loyers tirés de la location de biens immobiliers (maison, appartement, local commercial, annexes types garage, terrains nus…), qu'ils soient directement perçus par le contribuable, ou par l'intermédiaire d'une société non-soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, FPI, etc.). Sur une année donnée, sont ainsi soumis à l'impôt les revenus fonciers suivants :

  • les loyers et suppléments,
  • les dépenses d'entretien et réparation payées par le locataire, lorsqu'elles incombent normalement au propriétaire,
  • les recettes accessoires (par exemple les revenus perçus pour la location d'un emplacement publicitaire),
  • les indemnités et subventions (indemnités de l'Agence nationale de l'habitat, Anah, aides nationales, etc.),
  • le dépôt de garantie, lorsque celui-ci n'est pas intégralement restitué au locataire, sauf lorsque la fraction non-remboursée est destinée à couvrir des charges locatives avancées par le propriétaire,
  • les parts de sociétés civiles immobilières.

Quels sont les régimes d'imposition ?

Tous ces revenus peuvent être soumis à deux régimes d'imposition différents : le régime forfaitaire, dit régime "micro-foncier", et le régime réel. Le régime micro-foncier s'applique lorsque les recettes issues de la location immobilière ne dépassent pas 15 000 euros par an. Mais le contribuables peut opter, s'il le souhaite, pour le régime réel, même en-dessous de ce montant. Au-dessus du seuil de 15 000 euros, les revenus locatifs sont forcément imposés au régime réel.

Les charges déductibles des revenus fonciers

Dans le cadre du régime micro-foncier, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus, au titre des charges supportées par le propriétaire. Cela signifie que si vous avez touché 10 000 euros de revenus fonciers sur l'année, le fisc n’intégrera que 70% de ceux-ci à l'ensemble de votre assiette imposable. Soit 7 000 euros, dans cet exemple. Vous ne paierez donc des impôts que sur ce montant, et non sur la totalité des revenus fonciers perçus.
Le régime réel permet quant à lui de déduire certains frais et charges engagées :

  • les charges locatives non-récupérées auprès du locataire,
  • la rémunération des gardiens et concierges,
  • les frais de procédure (en cas de litiges avec le locataire),
  • les primes d'assurance,
  • les dépenses d'entretien et de réparation,
  • les frais de travaux d'amélioration (lorsque l'immeuble est affecté à l'habitation),
  • les provisions pour charge de propriété,
  • les intérêts et frais d'emprunt (lorsqu'ils sont contractés pour acquérir, construire, réparer ou améliorer le bien loué),
  • les taxes foncières.

En cas de résultat foncier bénéficiaire, les recettes viennent s'ajouter, avec vos autres revenus annuels, à l'impôt sur le revenu. Mais en cas de déficit foncier (si vous avez supporté plus de charges de location que vous n'avez tiré de revenus de celle-ci), celui-ci s'impute à votre revenu annuel et permet de réduire l'imposition.

Formulaire 2042 et 2044 : dans quel cas le remplir ?

Au moment de déclarer ses revenus, un propriétaire bailleur doit remplir différents formulaires de déclaration, en fonction du régime duquel il dépend. S'il dépend du régime micro-foncier, aucune démarche spécifique n'est à effectuer : le propriétaire calcule son revenu brut foncier annuel (loyers diminués des charges) puis le reporte sur son formulaire 2042 de déclaration de revenus, dans la partie 4 (Revenus fonciers).
S'il dépend en revanche du régime réel, le contribuables est tenu de souscrire le fameux formulaire 2044, voire même à un imprimé 2044 spécial, si un ou plusieurs biens concernés entrent dans un dispositif d'incitation fiscale (tel que la loi Pinel, le dispositif Duflot, etc.).

EN VIDEO - Les charges déductibles des revenus fonciers

Revenus fonciers

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