Frais de notaire : calcul, barème, simulation...Tout savoir

Frais de notaire : calcul, barème, simulation...Tout savoir Émoluments, honoraires, droits... Vous êtes perdus ? Linternaute.com vous explique ce que les frais de notaire recouvrent précisément.

Vous prévoyez de faire appel à un notaire, mais vous êtes perdus dans ce que vous lui devez réellement ? L'expression frais de notaire recouvre en réalité plusieurs notions bien distinctes. Ce professionnel du droit perçoit en effet une somme en fonction de la prestation qu'il réalise. Il touche ainsi des émoluments lorsqu'il réalise une prestation dont le tarif est réglementé. C'est notamment le cas pour la succession ou le contrat de mariage. Les honoraires, eux, désigne la somme perçue par le notaire pour une prestation qui ne fait pas l'objet d'une réglementation tarifaire comme une consultation juridique par exemple. A ceux-ci s'ajoutent enfin les débours (des sommes avancées par le notaire et qui servent à rémunérer les différents intervenants pour le compte du client), les taxes et les droits - comme les droits d'enregistrement par exemple. Comment ces différents frais se dispatchent-ils ? Les taxes et droits représentent la très grande majorité - 80% des frais, selon le site officiel des Notaires. Seuls 10% des frais de notaire constituent la rémunération à proprement parler du professionnel. 

A noter : conséquence directe de la crise sanitaire du coronavirus, les nouveaux tarifs qui devaient initialement entrer en vigueur au 1er mai 2020 ont été repoussées. Un arrêté a été publié au Journal officiel prévoyant un report au 1er janvier 2021. 

Quels sont les frais de notaire pour l'immobilier ancien ?

Que ce soit dans le neuf ou l'ancien, les frais de notaires sont surtout composés des taxes reversées à l'Etat. Les taxes versées pour la vente d'un bien immobilier ancien sont plus élevées que dans le neuf. Les droits de mutations se décomposent ici en plusieurs droits proportionnels perçus par l'État, le département et la commune où le bien se trouve. Voici le détail :

  • une taxe départementale, qui s'élève à 4,5%
  • une taxe communale de 1,20% ;
  • une taxe nationale fixée à 011%

Au total, les droits de mutation s'élèvent à environ 5,81% du prix de l'opération (5,09% dans quelques départements). Ajoutées aux émoluments et aux frais annexes du notaire, ces taxes portent le total des frais de notaire à environ 8% du prix d'achat du logement.

Quels sont les frais de notaire pour l'immobilier neuf ?

Les logement neufs sont déjà soumis à une TVA immobilière de 20% du prix de vente. Aussi, les logements neufs bénéficient de frais de notaire réduits, afin de favoriser la construction. Sont considérés comme neufs les biens sortant de terre et n'ayant jamais été habités. Depuis le 1er janvier 2013, même les logements revendus dans les 5 ans après construction sont soumis aux frais de notaire de l'immobilier ancien. Pour l'immobilier neuf, seul un impôt départemental est prélevé. Cette taxe, dite "de publicité foncière", s'élève à 0,715% du prix du bien. L'acquisition d'un bien neuf engendre donc des frais de notaire qui s'élèvent environ à 3% du montant d'achat.

Comment les émoluments sont-ils calculés ?

Le notaire remplit une fonction d'intérêt public. Aussi, les émoluments sont strictement réglementés. Dans l'immobilier, plusieurs critères sont déterminants dans le calcul des frais de notaire : le type de bien, sa localité et son prix d'acquisition. Les frais sont également différents s'il s'agit d'un bien neuf ou ancien. Dans le cas d'une succession, les frais dépendent grandement du patrimoine du défunt. Selon le type de prestation, la rémunération (ou émoluments) du notaire peut être fixe (pour un acte de notoriété, ou l'établissement d'un mandat) ou proportionnelle (pour une déclaration de succession ou la vente d'un bien immobilier). Elle diffère selon le type d'acte mais est toujours soumise à la TVA de 20%.

Barème des frais de notaire : quels pourcentages ?

Les émoluments proportionnels sont calculés selon un barème réglementé, fonction du capital ou de la valeur énoncée dans l'acte. Le taux appliqué est dégressif, sur quatre tranches de valeurs. Le barème utilisé est entré en vigueur au 1er mai 2016, en application de l'arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs des notaires. En voici le détail :

Tranches de valeur du bien Taux applicable
De 0 à 6 500 euros 3,945%
De 6 500 à 17 000 euros 1,627%
De 17 000 à 60 000 euros 1,085%
Au-delà de 60 000 euros 0,814%

Un arrêté du 28 février 2020 a fixé de nouveaux tarifs réglementés des notaires, que vous pouvez retrouver ici. Le texte précise bien que s'il entre en vigueur au 1er mars 2020, les émoluments des prestations "effectuées avant le 1er mai 2020, ou dont la réalisation a donné lieu, avant le 1er mars 2020, au versement par le client d'un acompte ou d'une provision (...), restent régis par l'ancien tarif". Le Conseil supérieur du notariat a calculé que l'ensemble des tarifs allait ainsi baisser 1,9% en moyenne. Comme expliqué précédemment, la crise du coronavirus a conduit le gouvernement à décaler leur entrée en vigueur, désormais fixée au 1er janvier 2021. Voici les tarifs qui vous attendent donc l'an prochain : 

Tranches de valeur du bien Taux applicable
De 0 à 6 500 euros 3,870%
De 6 500 à 17 000 euros 1,597%
De 17 000 à 60 000 euros 1,064%
Au-delà de 60 000 euros 0,799%

A noter que la somme des émoluments proportionnels pour une vente de bien immobilier ne peut excéder 10% de la valeur du bien. Quid des émoluments de formalité ? Il s'agit de tarifs fixes pour une prestation du notaire, voici quelques exemples des tarifs d'émoluments de formalité applicables au 1er mai 2020, et ce, jusqu'en 2022 : 

  • Testament (partage testamentaire, testament partage, testament authentique ou mystique) : 113,19 euros
  • Garde du testament olographe avant le décès : 26,41 euros
  • Donation entre époux, pendant le mariage : 113,20 euros

Quel est le montant total des frais de notaire ?

En résumé, le montant total des frais de notaire comprend :

  • les émoluments proportionnels du notaire ;
  • les émoluments de formalité ;
  • les frais annexes ;
  • la contribution de sécurité immobilière (fixée au taux proportionnel de 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 euros) ;
  • les droits de mutation (5,80% dans la plupart des départements français) si le bien est ancien ;
  • la taxe de publicité foncière si le bien est neuf (0,715% du montant du bien).

Prenons l'exemple de l'acquisition d'un bien immobilier ancien, à 155 000 euros, situé dans les Hauts-de-Seine. Les émoluments proportionnels du notaire sont calculés comme suit (avant l'application des nouveaux tarifs des notaires) :

6 500 x 3,945% = 256,425
(17 000 – 6 500) x 1,627% = 170,835
(60 000 – 17 000) x 1,085% = 466,55
(155 000 – 60 000) x 0,814% = 773,3
256,425 + 170,835 + 466,55 + 773,3 = 1 667,11
A ce total doit être ajoutée la TVA de 20% :
1 667,11 x 20% = 2 000 euros

Sont ensuite ajoutés les frais annexes et émoluments de formalité : 
800 + 400 = 1 200
2 000 + 1 200 = 3 200 euros
Le total des émoluments s'élève à 3 200 euros TTC

Vient ensuite le calcul des droits dûs au Trésor Public : 
155 000 x 5,80% = 8 990 euros

Puis, le calcul de la contribution à la sécurité immobilière : 
155 000 x 0,10% = 155 euros
Le total des taxes dus à l'État s'élève à 9 145 euros TTC.

Le montant total ainsi évalué des frais de notaire s'élève donc à 12 345 euros TTC, soit 7,9% du montant de l'acquisition.

Peut-on faire une simulation de ses frais de notaire ? 

Il existe beaucoup de simulateurs de frais de notaire sur internet, notamment pour ce qui est de l'achat d'un bien immobilier. Pour une estimation rapide et simple de vos futurs frais, rendez-vous sur le site de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL). Pour une simulation plus précise, La Chambre des notaires de Paris-Île-de-France a également développé un simulateur, disponible sur son site.

Quels sont les frais de notaire réduits ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Macron, au 1er mai 2016, les émoluments des notaires ont été revus à la baisse pour les ventes de biens immobiliers. Si cette baisse s'est accompagnée d'une hausse des droits de mutation pour les biens anciens (de 5,09% à 5,80%), les frais totaux de notaires s'en sont retrouvés amoindris. Une décote qui se trouve significative pour les petites transactions, dont les émoluments sont plafonnés à 10% du montant de l'acquisition.

En parallèle, la loi a amené une possibilité de réduction des frais de notaire pour les ventes excédant 150 000 euros. Cette remise ne peut dépasser 10% du montant des frais. Si le notaire décide d'accorder une telle remise, il faut savoir qu'il sera tenu d'offrir la même réduction à tous ses clients pour lesquels la transaction dépasse les 150 000 euros. Pour bénéficier de frais réduits dans l'ancien, il est également possible de déduire le prix du mobilier (cuisine équipée, salle de bain, etc.). En déclarant le montant de ces équipements, factures à l'appui, il est possible de déduire leur prix avant d'appliquer les droits de mutation.

Frais de notaire et terrains nus : comment ça marche ?

Les ventes de terrains sont elles aussi soumises à des réglementations très strictes. Plusieurs paramètres entrent en considération : le terrain est-il constructible ? Le vendeur est-il un particulier ou un professionnel ? Pour faire simple, les terrains constructibles sont soumis aux mêmes frais de notaire que l'immobilier ancien (c'est-à-dire soumis à des droits de mutation de 5,80%) tant que vendeur et acquéreur sont tous deux des particuliers.

Si le vendeur est un professionnel, cela se complique, car il est lui-même soumis à la TVA. Il faut alors remonter à l'acte d'achat précédent : si le professionnel a lui-même acheté le terrain à un professionnel, l'acheteur en bout de chaîne règle des frais réduits, égaux à la taxe de publicité foncière dans l'immobilier neuf (à savoir 0,715%). En revanche, si le professionnel avait fait l'acquisition de son terrain auprès d'un particulier, le nouvel acquéreur doit régler des frais de notaire classiques, avec des droits de mutation à 5,80%.

Pour les terrains non-constructibles, là encore, le calcul n'est pas chose aisée. Si les terrains non-constructibles ne sont pas soumis à la TVA, les frais de notaire n'en sont que plus élevés. Les émoluments proportionnels varient en fonction du prix d'achat du terrain, mais ne sont pas les mêmes d'un département à l'autre. On peut dégager une moyenne de frais de notaire comprise entre 7% et 8%.

Quels sont les frais de notaire pour les terrains agricoles ?

Les frais de notaire intervenant dans la vente d'un terrain agricole répondent aux mêmes règles que les frais de notaire appliqués dans le cas de la vente de terrains non-constructibles, lorsque celle-ci se fait entre deux particuliers. Comme expliqué plus haut, dès lors que le vendeur est un professionnel, il faut intégrer une notion de TVA en plus. La moyenne des frais de notaire dans le cas d'une vente de terrain agricole s'élève donc aussi à 7% ou 8% de la valeur du bien.

Quels sont les frais de notaire pour une succession ?

En cas de décès d'une personne, ses héritiers sont susceptibles de faire appel à un notaire pour gérer la succession. Le notaire mandaté percevra ainsi des "frais de succession". Tout comme dans le cas d'une acquisition immobilière, ces frais de notaire sont strictement réglementés. Ils se composent également de droits et taxes, de débours et d'émoluments. L'Etat prélèvera donc une part du capital (ou de la valeur des biens) de l'héritage. Cette part est appelée "droits de succession".

Les droits de succession suivent un barème progressif, qui peut évoluer tous les ans. Ils dépendent en grande partie de la valeur des biens entrant dans la succession. Côté rémunération, le notaire est lui aussi soumis à un barème, fonction de la valeur des biens et du degré de parenté des héritiers et du défunt. Pour plus de précision sur ces émoluments, vous pouvez en consulter le barème sur le site des Notaires de France.