Prêt relais : définition, calcul et simulation

Prêt relais : définition, calcul et simulation Le prêt relais est un emprunt immobilier qui vous permet d'acheter un bien immobilier, un nouveau logement par exemple, en attendant la revente d'un autre bien que vous possédez déjà. De quoi s'agit-il ? Comment fonctionne-t-il ? Et quelles sont les conditions à remplir ?

Le confinement a eu raison de vous : vous quittez la ville pour habiter en milieu rural ? Si vous avez déniché la perle rare, encore faut-il vendre votre logement actuel. Pour éviter de devoir attendre la vente effective de ce dernier, vous avez la possibilité de souscrire un prêt relais auprès de votre établissement bancaire. En clair, ce dernier va avancer les fonds pour vous, en attendant que vous obteniez la cession de votre ancien bien. Ayez toutefois à l'esprit que cette forme un peu spécifique de prêt présente quelques limites : le montant est notamment limité (lire plus bas) et la durée est extrêmement réduite pour vendre votre ancien logement. 

Qu'est-ce qu'un prêt relais, et comment ça marche ? Définition

Si vous devez déménager dans un nouveau logement, revendre l’existant pour financer la transaction est une idée qui semble aller de soi. Toutefois, la date de vente de l’un et la date d’achat de l’autre ne coïncident pas toujours. Il est alors nécessaire de se tourner vers une banque pour obtenir un prêt relais. Cette solution vous offre la possibilité de vendre votre bien actuel au meilleur prix, sans avoir à le brader dans la précipitation, tout en achetant immédiatement le bien qui vous tant fait rêver, sans passer à côté de cette opportunité !

Concrètement, un prêt relais est un prêt immobilier de court terme, établi sur une période d’un à deux ans maximum, qui est remboursé en une seule fois et dans son intégralité suite à la vente du bien ou logement existant. La somme obtenue, basée sur une estimation de la valeur du bien à vendre, peut être complétée par un emprunt immobilier classique. Tant que l’ancien bien n’est pas vendu, vous ne réglez mensuellement que les intérêts calculés sur la somme empruntée. Et encore, pour les ménages modestes, certaines banques proposent de décaler également le paiement des intérêts après la vente...

Quelle est la différence entre le prêt relais adossé et le prêt relais sec ?

Deux grands types de prêts relais sont accessibles :

  • le prêt relais "sec", accordé seul sans être associé à un emprunt immobilier classique : il suppose que le produit de la vente du bien et que l’épargne dont vous disposez suffisent pour couvrir intégralement l’acquisition du nouveau logement ;
  • le prêt relais "adossé" qui, lui, est complété par un crédit immobilier amortissable pour couvrir le manque de fonds, si jamais le nouveau bien est plus grand et plus onéreux que l’actuel, ou si vous n’avez pas fini de rembourser le crédit du bien initial.

Comment le montant du prêt relais est-il calculé ?

L’établissement de crédit vous accorde un prêt relais, dont le montant correspondra à une fraction de la valeur du bien immobilier à vendre. Pour ce faire, la banque va le faire évaluer, puis demander à l’expert contacté d’analyser la situation du bien et le dynamisme local du marché immobilier. Le montant sera compris entre 60% et 90% de la valeur estimée.

Cette minoration est faite pour vous protéger vous et la banque en cas de difficultés pour vendre votre bien actuel : vous disposerez ainsi d’une marge pour pouvoir baisser votre prix de cession, sans compromettre le remboursement du prêt relais. Son taux d’intérêt sera a priori calculé sur les mêmes bases que les taux pratiqués d'ordinaire par l’établissement pour les crédits immobiliers, mais pourra être majoré pour tenir compte du risque.

Quelles sont les conditions préalables pour en bénéficier ?

La banque choisit de vous accorder ou non un prêt relais après analyse de votre situation financière. Cette étude est similaire à celle réalisée pour un crédit immobilier traditionnel : les revenus de votre ménage vont être étudiés, et comparés à vos charges les plus courantes, pour déterminer votre niveau d’endettement.

Si, après ajout de la nouvelle mensualité du prêt relais (uniquement composée d’intérêts), ce taux d’endettement reste compatible avec les exigences de l’établissement, alors le prêt relais est accordé. En règle générale, les charges ne doivent pas dépasser 30% des ressources. Cependant, ce niveau peut varier en fonction des banques.

Faut-il une assurance pour un prêt relais ?

L’établissement de crédit demande, dans la plupart des cas, la souscription d’une assurance emprunteur comme pour un prêt immobilier classique. La prime s’ajoute aux intérêts.