Taux d'endettement : comment le calculer ? Tout ce qu'il faut savoir

Taux d'endettement : comment le calculer ? Tout ce qu'il faut savoir Le taux d'endettement désigne la partie de vos revenus, exprimée en pourcentage, que vous consacrez au remboursement d'un prêt immobilier ou d'un crédit. Retrouvez toutes les clés sur cette notion incontournable si vous envisagez un achat immobilier.

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison ? Sauf cas exceptionnel, le recours à un prêt immobilier s'impose alors. Parmi les notions à s'approprier dans ce cadre figure celle du taux d'endettement. Comment le définir ? Peut-on le calculer soi-même ? Existe-t-il des simulateurs pour réaliser ce calcul ? Quel est le taux d'endettement maximum au-delà duquel l'emprunt bancaire est impossible ? Eléments de réponse.

Le taux d'endettement, qu'est-ce que c'est ? Définition

La notion de taux d'endettement ou de taux d'effort est liée à l'endettement effectif d'une personne ou d'un couple. Il ne faut pas confondre celle-ci avec le taux d'endettement moyen des ménages. Ce dernier fait l'objet de statistiques nationales et internationales, afin d'évaluer le rapport entre les encours de crédits accordés par des établissements bancaires et le revenu disponible brut des ménages d'un pays. A titre d'information, la dette des ménages 122% en France et 257% au Danemark, selon les dernières données de l'OCDE datant de 2019.

Le taux d'endettement qui nous intéresse est celui que vous utilisez lorsque vous souhaitez emprunter, que ce soit pour l'achat d'un bien immobilier ou pour la concrétisation de tout autre projet : acquisition d'un véhicule, aide financière à des proches, organisation d'un mariage, lancement d'une activité... Le taux d'endettement représente donc le rapport entre vos mensualités et votre revenu net mensuel.

Pourquoi ce taux est-il si important au regard des conseillers bancaires qui vont étudier votre demande de crédit ? Rappelez-vous. Lorsque vous avez loué votre dernier logement, le propriétaire du bien ou son intermédiaire a vérifié que vos revenus étaient au moins deux à trois fois supérieurs au montant du loyer. Il est généralement admis qu'un ménage ne doit pas consacrer plus d'un tiers de ses ressources à son logement.

En effet, il faut pouvoir réserver deux tiers de ses revenus à d'autres dépenses : alimentation, impôts, énergie, assurances, véhicules... Ainsi, le taux d'endettement est généralement fixé par les établissements bancaires à 33 %. Au-dessus de ce seuil, les banques sont susceptibles de ne pas accorder de prêt immobilier. Ce taux est donc évidemment calculé et vérifié avec attention par les organismes financiers si vous demandez un financement pour un bien immobilier. Si vous êtes déjà propriétaire, et que votre taux d'effort atteint déjà plus de 30 %, il est quasiment impossible d'obtenir un crédit à la consommation.

Comment calcule-t-on son taux d'endettement, quelle formule ? Existe-t-il un simulateur ?

Si vous avez essayé de calculer vos mensualités à partir d'un taux d'intérêt et d'un capital, vous vous êtes sans doute rendu compte qu'il était parfois compliqué d'appliquer une formule. Certains calculs sont certes complexes, mais ce n'est pas le cas pour le taux d'endettement. En effet, la formule est assez simple, et elle peut être réalisée très facilement à l'aide d'une calculatrice. Voici donc comment estimer votre taux d'endettement : 

  1.  Il faut au préalable compiler les revenus nets mensuels de votre foyer (salaires, pensions...).
  2. Ensuite, mettez la main sur toutes vos mensualités. Par exemple, si vous avez un crédit en cours pour une voiture, il faut l'ajouter à la mensualité escomptée pour un potentiel prêt immobilier.
  3. Enfin, appliquez l'opération suivante : montant de vos mensualités / revenus nets mensuels

Pour plus de clarté, nous vous proposons un exemple. Imaginons que Madame gagne 2 300 euros net par mois et Monsieur perçoit 1 700 euros net mensuels. Ensemble, ils ont contracté un crédit consommation dont la mensualité est portée à 200 euros par mois. Ils souhaitent acheter un bien immobilier, et se demandent s'ils peuvent assumer une nouvelle mensualité à ce titre de 1 000 euros par mois.

Le calcul sera alors le suivant : (1000+200)/(2300+1700) = 0,30. Avec un taux de 30 %, ils devraient pouvoir donc obtenir un crédit. Ils pourraient même en théorie demander un crédit avec une mensualité de 1 100 euros, puisque le taux d'endettement atteindrait 32,5 %. A noter qu'il peut être intéressant de rembourser par anticipation un crédit à la consommation qui arriverait bientôt à son terme avant de candidater pour un prêt immobilier. Ce couple pourrait en effet ainsi assumer une mensualité de 1 300 euros, permettant d'augmenter nettement le budget global pour l'acquisition d'un bien immobilier.

Si cette formule n'a rien de complexe, vous pouvez toutefois utiliser un simulateur. De nombreux calculateurs en ligne permettent de simuler plusieurs options, tant pour les mensualités que pour ce fameux taux d'effort. Le site service public propose son simulateur de taux d'endettement, qui est très simple d'utilisation. Vous devrez d'abord rechercher les montants exacts des revenus mensuels et des mensualités en cours, afin d'obtenir un résultat suffisamment précis.

Existe-t-il un taux d'endettement maximal ? Peut-on emprunter avec un taux d'endettement supérieur à 33 % ?

Depuis longtemps, le taux d'endettement maximal pour emprunter est généralement établi à 33 %. Avec la hausse importante des prix de l'immobilier dans les années 1990 et 2000, les ménages se trouvent parfois dans l'impossibilité de concrétiser leur projet d'achat immobilier. Si bien que le premier achat est devenu très difficile pour les jeunes qui ne disposent pas d'apport conséquent, et ce, malgré le contexte de taux d'intérêt très bas.

Afin d'aider les ménages à devenir propriétaires et ainsi soutenir le marché économique dans le contexte de la crise sanitaire du coronavirus, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rendu les conditions pour l'obtention de prêts immobiliers plus souples à partir de juillet 2021.

Le taux d'endettement maximal est porté de 33% à 35%. Les professionnels des banques, qui devaient parfois bloquer des dossiers à 33,1% d'endettement, demandaient cet élargissement depuis plusieurs semaines. Ces deux points de latitude supplémentaire peuvent s'avérer significatifs. En empruntant sur 25 ans avec les taux actuels, un ménage aux ressources moyennes peut augmenter sa mensualité de 60 euros, et par conséquent son budget de 15 000 euros. Les banques se voient en plus octroyer plus de souplesse. Alors qu'elles pouvaient jusqu'en 2020 accepter 15 % de dossiers dits "hors des clous", les établissements financiers pourront porter ce taux à 20 %, afin de prendre en compte davantage de situations particulières. Ces mesures semblent aller dans le sens des ménages français, même si certains craignent qu'elles génèrent plus de risques de surendettement.

Ces décisions seront-elles pour autant suffisantes pour faciliter l'accès à la propriété ? Pas si sûr. La Banque de France a en effet récemment publié des recommandations visant à durcir les conditions d'accès au crédit immobilier, rapporte Le Parisien, en ce début d'année. "Nous avons eu en 2020, en dépit des confinements, 5,4% de croissance de crédit immobilier, (...). Nous sommes devenus le pays de la zone euro où les ménages sont les plus endettés. Nous avons atteint un seuil critique", indique la directrice générale adjointe à la stabilité financière de l'institution. Les primo-accédants risquent donc d'être particulièrement touchés. Et la crise pourrait rendre les banquiers frileux à l'idée de prêter de l'argent à des ménages exerçant une activité dans un secteur très affecté (hôtellerie-restauration, aéronautique, événementiel...).