VEFA : la vente en l'état futur d'achèvement, comment ça marche ?

VEFA : la vente en l'état futur d'achèvement, comment ça marche ? La VEFA, également appelée "achat sur plan", est un contrat d'acquisition d'un bien immobilier non-encore bâti. La transaction se base sur l'engagement du promoteur à livrer le bien une fois la construction achevée.

La vente en l'état futur d'achèvement est un type de contrat par lequel l'acquéreur achète un bien immobilier avant la fin de sa construction. L'intérêt pour le promoteur étant de financer cette construction grâce aux sommes versées par l'acquéreur. La VEFA peut aussi bien concerner une maison individuelle qu'un immeuble. Étant donnés les risques encourus par l'acquéreur (défaut d'achèvement après règlement, livraison d'un bien non conforme au contrat, vices de construction...), la vente en l'état futur d'achèvement est soumise à une réglementation spécifique. Des aléas peuvent venir modifier le cahier des charges. Dans ce cas, le promoteur se doit de faire signer un avenant. Dès que le contrat de VEFA est signé, le bénéficiaire acquiert des droits de propriété sur le sol et sur le bâtiment à mesure de l'avancée des travaux : parking, jardin, surface habitable, façade…

En quoi consiste le contrat de réservation d'une VEFA ?

Avant la signature définitive de la VEFA, intervient généralement la signature d'un contrat préliminaire : le contrat de réservation. Ce document n'est pas obligatoire. Il permet de réserver un bien immobilier si le projet de construction aboutit et de fixer les conditions de vente.

Il fixe le prix prévisionnel mais aussi la surface du logement, sa situation dans le projet immobilier, les dépendances, les équipements inclus, les normes techniques qui seront appliquées, etc. Il doit préciser la date à laquelle la vente définitive doit être conclue, la date de livraison du bien ainsi que les éventuelles pénalités de retard. Il doit également mentionner les conditions pour lesquelles le promoteur pourrait renoncer au projet. Il est possible de passer par un notaire. L'acheteur dispose d'un délai de 10 jours pour revenir sur son engagement. 

L'établissement du contrat de réservation peut s'accompagner du versement d'un dépôt de garantie par l'acquéreur. Le montant de ce dépôt de garantie dépend de la valeur prévisionnelle du bien. Il s'élève à maximum 5% du prix d'acquisition lorsque le contrat définitif est prévu pour être signé dans l'année et à 2% lorsque la vente doit être signée dans les 2 ans. Si la vente dépasse les deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Comment faire un contrat de vente en VEFA ?

Lorsque le projet immobilier est confirmé, les titulaires d'un contrat de réservation reçoivent un contrat de vente par lettre avec accusé de réception un mois avant la signature chez le notaire. Ce contrat précise le prix définitif et les modalités de paiement. Il décrit l'immeuble qui sera construit et confirme les engagements pris dans le contrat de réservation. Il existe deux types de contrat

  • Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement : dans ce cas, l'acheteur devient propriétaire du sol à la signature du contrat, puis du logement au fur et à mesure qu'il est construit. 
  • Le contrat de vente à terme : l'acquéreur devient propriétaire à la fin des travaux. 

Il indique les délais de livraison, le prix total de la vente et détaille les différentes garanties obligatoires et optionnelles (achèvement, conformité, vice de construction, décennale, biennale...). A cela s'ajoutent plusieurs documents comme le règlement de copropriété et l'attestation de l'assurance dommages-ouvrage. Si des changements sont intervenus depuis la réservation, ils doivent être négociés avec chaque futur acquéreur et actés dans la dernière version du contrat de vente. La version envoyée pour signature ne peut être modifiée. Le délai de réflexion est de dix jours si le contrat n'est pas précédé d'un contrat de réserevation. 

Doit-on obligatoirement passer par un notaire avec la VEFA ?

Comme toute vente immobilière, la vente en l'état futur d'achèvement est établie par un notaire. C'est ce dernier qui se charge de la publication de l'acte de vente au fichier immobilier du Service des hypothèques dont dépend le bien. L'établissement d'un tel contrat induit donc des frais de notaire. Mais comme pour tout achat dans le neuf, la VEFA bénéficie de frais de notaire réduits, dont le taux est compris entre 2 et 3% (contre 7% minimum dans l'ancien, après la première revente). Toutefois, depuis 2013, ce taux réduit n'est plus appliqué aux logements acquis sur plan revendus pour la première fois dans les 5 ans suivant leur achèvement.

Quelles sont les modalités de paiement en VEFA ?

Le paiement n'intervient pas en une seule fois. L'acheteur doit échelonner en fonction de l'avancée de travaux, tel que prévu dans le contrat de vente. Des montants maximums ont été fixés : 

  • 35% du prix total à l'achèvement des fondations
  • 70% lorsque le logement a été mis hors d'eau
  • 95% lorsque l'immeuble est achevé. 

La livraison en VEFA, comment ça se passe ? 

La livraison correspond au jour auquel le promoteur remet les clés du logement au propriétaire et à partir duquel celui-ci peut être habité. Il ne s'agit pas de la réception des travaux. Celle-ci s'opère entre le promoteur et les entreprises du bâtiment. Ce qui ne doit pas vous empêcher de reprendre le contenu du contrat de vente et de vérifier point par point les engagements pris par le promoteur : surface habitable, parties communes, dépendances... Demandez la copie de l'acte de réception des travaux.

Vous aurez ainsi connaissance des points litigieux déjà constatés. Si vous en trouvez de nouveaux, il faut émettre une réserve. Il faut ensuite passer au peigne fin le logement pour repérer les vices cachés. Tout ce que ce qui ne vous convient pas doit être notifié dans le procès verbal de la livraison. Si vous avez oublié, vous disposez d'un délai de 30 jours pour les faire connaître. Il faut pour cela les notifier avec un courrier avec accusé de réception. Selon la nature des défauts constatés, vous pouvez bloquer le paiement du solde.

Dans les contrats de vente, le délai de livraison apparaît sous deux formes : une période en mois (15 mois, 18 mois, 22 mois...) ou une date. Si le choix est permis, optez pour la date car elle déterminera le point de départ des différentes garanties du constructeur. Ainsi, en cas de retard, il sera plus facile d'obtenir une réparation.

Qu'est-ce qui change avec la crise sanitaire du Covid-19 ?

Une ordonnance publiée en mars a modifié certains délai. "Le délai de 2 mois laissé à la mairie pour apporter une réponse à une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) reprend le 24 mai 2020 lorsque le délai a été suspendu à compter du 12 mars 2020", explique le site service-public. "Par exemple, pour une DIA déposée avant le 12 mars 2020, la mairie dispose de 2 mois pour apporter une réponse à compter du 24 mai 2020 en déduisant le nombre de jours écoulés entre le dépôt de la DIA et le 12 mars 2020". En revanche, le délai de rétractation de dix jours, lui, n'a pas été prolongé, les notaires pouvant effectuer des actes à distance durant la crise.