Charges locatives : définition, liste et régularisation
Vous êtes locataire et n'avez jamais entendu parler de charges locatives ou récupérables ? Ce terme désigne des charges payées par le propriétaire, et dont vous devez vous acquitter ensuite, indépendamment de votre loyer. Ces charges peuvent faire l'objet d'un forfait ou bien d'un versement par provision avec une régularisation annuelle.
Quelles sont les charges locatives ou récupérables ?
Les charges que le locataire doit payer sont indifféremment appelées charges locatives ou charges récupérables. Elles sont d'abord réglées par le propriétaire qui les adresse ensuite au locataire pour obtenir leur remboursement. Ces charges peuvent, par exemple, concerner l'eau lorsque celle-ci est utilisée par un agent d'entretien pour le nettoyage des parties communes, l'électricité qui permet d'éclairer les parties communes ou un chauffage collectif. Il peut aussi s'agir du salaire versé à un gardien, de la jouissance d'une piscine ou de courts de tennis, de l'entretien des aires de stationnement.
Comment sont-elles calculées ?
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables pour le locatif privé. Les charges sont calculées sur la base d'une estimation des dépenses que le propriétaire devra régler dans l'année. L'estimation de l'année précédente sert de base à l'estimation des provisions de l'année suivante. Le propriétaire doit établir et produire le mode de répartition entre les locataires.
Cette estimation est ensuite divisée par 12 pour un paiement mensuel simultané au loyer. C'est ce qu'on appelle la provision. À l'issue de cette période, le propriétaire présente les factures au locataire. Si le total des provisions versées par le locataire est supérieur aux factures, il y a un trop-perçu. C'est le propriétaire qui rembourse le locataire. Si les dépenses sont supérieures à l'estimation annuelle, le locataire doit régler le reliquat.
Quand intervient la régularisation des charges locatives ?
Dans le cadre d'un bail lié à un bien immobilier non meublé, le règlement des charges est mensuel. Concrètement, le locataire paie chaque mois la même provision sur une durée de 12 mois avec régularisation annuelle en fonction des frais engagés par le propriétaire. La régularisation impose au propriétaire de produire des justificatifs qui doivent être mis à disposition du locataire un mois avant la régularisation et pour une durée de six mois.
Le scénario est le même pour un bail signé depuis le 27 mars 2014 pour une location meublée. Toutefois, pour ce type de location, le bail peut aussi proposer que les charges locatives soient réglées sous la forme d'un forfait. Dans ce cas, il n'y a pas de régularisation. La seule condition à la mise en œuvre de ce forfait est qu'il soit proportionné au montant des charges appliqué au locataire précédent.
Quelles sont les charges locatives abusives ?
La loi a, en partie, tranché la question, car elle liste les 7 catégories de charges locatives admises. Ces charges doivent correspondre à :
- des services rendus qui apportent un avantage à tous les résidents
- des dépenses d'entretien et petites réparations liées aux espaces communs
- des impositions ou redevances pour des services gérés par des collectivités
Attention, la provision initiale ne doit pas être sous-estimée pour, par exemple, louer plus vite et soi-disant au meilleur prix. En dehors de cette liste, des charges " complémentaires " peuvent être ajoutées au titre de la montée en gamme des diverses commodités et moyens de sécurisation du périmètre. Elles peuvent faire l'objet d'un accord collectif. Ainsi, dans le cadre d'une copropriété, il est conseillé de gérer les charges au cas par cas et de sanctionner leur adoption par un vote. C'est aussi un moyen efficace de comparer le prix des charges avec les prix moyens du marché.