Etat des lieux : comment bien le réaliser ?

Etat des lieux : comment bien le réaliser ? L'état des lieux est un document qui doit être réalisé à l'entrée et à la sortie du logement. Il décrit pièce par pièce le logement loué et l'état des équipements mis à disposition.

Vous vous apprêtez à emménager dans votre nouvelle location ? Ou au contraire vous allez quitter votre appartement ? N'oubliez pas cet incontournable : l'état des lieux, complément du contrat de location. L'état des lieux doit être effectué lors de la signature du bail, et de la remise des clés, mais également lorsque le locataire quitte le logement. Deux documents doivent donc être réalisés. L'état des lieux d'entrée et de sortie seront ensuite comparés pour déterminer les responsabilités de chacun. Des dégradations imputables au locataire peuvent occasionner une retenue sur le dépôt de garantie.  

L'état des lieux contradictoire

L'état des lieux doit être rédigé de manière contradictoire, en présence du locataire et du propriétaire-bailleur à l'amiable. Si l'une des parties ne se présente pas, la présence d'un huissier peut être demandée. Dans ce cas, le juriste enverra une lettre aux deux parties, en courrier recommandé, au moins sept jours à l'avance pour les tenir informés du jour où il réalisera le "constat locatif". Attention, faire appel à un huissier occasionne des frais qui doivent être partagés entre le locataire et le propriétaire-bailleur. Pour une surface allant jusqu'à 50 mètres carrés, ayez à l'esprit qu'il faudra débourser plus de 170 euros en France métropolitaine.  

Comment faire un état des lieux ?

Pour faire un état des lieux, vous pouvez opter pour un document unique, sur lequel sera inscrit l'état des lieux d'entrée et de sortie, ou des documents séparés. Il doit être réalisé à chaque fois en deux exemplaires : un pour le locataire, l'autre par le propriétaire-bailleur. L'état des lieux doit comporter plusieurs éléments :

  • Type d'état des lieux (entrée ou sortie), date et adresse du logement
  • Noms et adresses des parties
  • Description précise pour chaque pièce du logement, de l'état des murs, des sols, des plafonds, des équipements mis à disposition (meubles, vaisselle, électroménager, etc.), complétée d'observations si nécessaire
  • Signatures des parties
  • Relevés des compteurs d'énergie si nécessaire

Ayez le sens du détail lors de la réalisation de l'état des lieux, en particulier à l'entrée lorsque vous êtes locataire. Ne vous contentez pas de commentaires vagues ("bon état", "état moyen"). Soyez très précis : "vaisselle ébréchée", "carreau de carrelage cassé", "parquet griffé", etc. N'hésitez pas à notifier des réserves sur les conditions dans lesquelles l'état des lieux a été effectué : électricité coupée au moment de l'établissement de l'état des lieux par exemple. Pour le locataire, il faut aussi émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques et prévoir une période de test. Si les équipements se révèlent défectueux, le propriétaire devra les changer. Sinon, c'est à la charge du locataire. Si des travaux doivent être faits, il faut aussi penser à l'écrire et envisager un état des lieux complémentaire. Il est possible de modifier l'état des lieux à d'entrée du logement dans les dix jours qui suivent sa réalisation et dans le premier mois pour les appareils de chauffage. Si le propriétaire-bailleur oppose un refus, le locataire peut faire appel à la commission de conciliation.

Pas d'état des lieux d'entrée : que se passe-t-il ?

En l'absence d'état des lieux d'entrée, plusieurs scénarios sont possibles. Si le propriétaire-bailleur refuse, et ce, malgré une mise en demeure du locataire, il devra démontrer que le logement est délivré en bon état d'usage, s'il veut invoquer que les dégradations sont imputables au locataire. A l'inverse, si un locataire a refusé l'état des lieux, il devra prouver que le logement lui a été confié dans un mauvais état pour ne pas restituer les réparations locatives (travaux d'entretien courant par exemple). Enfin, si le locataire et le bailleur ont tous deux oublié de réaliser l'état des lieux, alors le logement est supposé avoir été délivré en bon état de réparations locatives.

Etat des lieux de sortie : les dégradations imputables au locataire

Le vieillissement du logement lié au temps n'est pas imputable au locataire. Il n'y a rien d'anormal à ce que la peinture ou la moquette passent. Cela ne dédouane pas le locataire d'entretenir le logement. Il peut être responsable de ne pas avoir effectué les petites réparations. C'est l'état des lieux de sortie qui va donc mettre en évidence les dégradations qui résultent d'un usage anormal des équipements et susceptibles d'être retenues sur le dépôt de garantie. Si le locataire a effectué des transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire, si elles ne conviennent pas à ce dernier, le locataire devra remettre le logement dans l'état initial à ses frais.

Avant de faire un état des lieux de sortie, pensez à tous ces petits gestes qui vous éviteront de perdre votre dépôt de garantie : faites le ménage dans toutes les pièces, retirez les traces de calcaire et de tartre, nettoyez les joints autour de la baignoire ou de la douche, astiquez les plaques de cuisson, dégivrez le congélateur, rebouchez les trous et nettoyez les traces sur les murs quitte à passer un petit coup de peinture.

Absence d'état des lieux de sortie 

En l'absence d'état des lieux de sortie, il est considéré que le locataire a rendu le logement en bon état. Dans ce cas, aucune retenue ne pourra être effectuée sur le dépôt de garantie s'il y a effectivement des dégradations a priori imputables au locataire. 

Etat des lieux et colocation

Comme pour une location classique, un état des lieux d'entrée doit être réalisé à l'amiable en présence du propriétaire-bailleur et des colocataires pour une colocation. Il faudra bien distinguer les pièces communes et celles occupées par un colocataire. Un état des lieux de sortie doit aussi être effectué lorsque tous les colocataires quittent le logement, mais également lorsqu'un seul d'entre eux part. A l'arrivée d'un nouveau colocataire, l'état des lieux ne s'impose que dans le cadre d'un bail individuel puisque le bail unique n'occasionne pas de nouveau bail (il faudra simplement rédiger un avenant à l'état des lieux initial).

Modèle d'état des lieux

Afin de mieux comprendre l'état des lieux et son établissement, vous pouvez en consulter un modèle. Vous trouverez différents exemples formulaires sur Internet. Vous pouvez en lire un sur le site Droit-Finances.net, ici. Observez les différentes catégories avant de vous lancer dans le grand rangement, avant votre état des lieux de sortie. 

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