Crowdfunding immobilier : comment ça marche ? Avantages et risques

Vous cherchez à investir dans l'immobilier, autrement que par l'achat et l'investissement locatif. Avez-vous pensé à l'investissement participatif ou crowdfunding immobilier ? On vous explique tout.

Le financement participatif immobilier permet d'investir dans la pierre en fonction de son budget, pour un rendement jusqu'à 10% en moyenne. Chaque particulier participe à un projet de construction ou de rénovation de son choix. Quels sont les avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier ? Comment cela fonctionne-t-il si vous souhaitez vous lancer ? Linternaute.com

En quoi consiste le crowdfunding immobilier ? Comment ça marche ?

Le financement participatif ou crowdfunding est né aux Etats-Unis en 2010. Des plateformes d'investissement participatif ont vu le jour en France dès 2011. Le principe est simple : le particulier prête une ou plusieurs sommes d'argent, en vue de participer au financement d'un ou plusieurs programmes immobiliers neufs proposés par un promoteur. C'est ce que l'on appelle la levée de fonds. Elle permet de couvrir les besoins en fonds propres du promoteur, ou de les compléter. Grâce aux fonds levés, il peut obtenir auprès d'une banque un financement lui permettant de lancer son projet.

Chaque investisseur privé choisit son promoteur et son programme immobilier. Dès lors que le budget est atteint (prêt participatif et prêt bancaire), le promoteur démarre les travaux. Au terme du chantier et à la vente des lots, il restitue le capital emprunté aux investisseurs, majoré des intérêts en cas de plus-value réalisée.

Le prêt participatif est un prêt obligataire. Le promoteur a en fait créé une société qui émet des actions ou des obligations auxquelles le particulier souscrit. Les fonds récoltés abondent ensuite une société civile de construction vente, responsable des travaux. Certaines plateformes en ligne proposent également des opérations d'achat-revente. On les appelle également des opérations de marchands de biens. Le particulier participe à l'acquisition du bien. Le porteur de projet le réhabilite ou améliore sa gestion locative, puis il le revend.

Un autre secteur se développe actuellement dans le financement participatif immobilier : la rénovation d'immeubles de bureaux et de logements.

A noter : l'investisseur peut désormais passer par un plan d'épargne en actions (PEA) pour investir. 

Le crowdfunding immobilier, est-ce intéressant d'y investir ? Quels risques ?

Le crowdfunding immobilier est un investissement très intéressant pour le particulier. Le rendement se situe en moyenne entre 8 et 15% brut. Les intérêts versés sont soumis aux prélèvements sociaux (15,5%), et à l'impôt sur le revenu dont le taux est progressif. Les promoteurs affichent quant à eux dans leurs projets des taux de rendement à 10% nets par an, avec des exemples de projets réussis. Cette performance reste variable. Le taux se situe en moyenne autour de 8%. Les gains générés sont toutefois bien plus performants que n'importe quel autre placement, compte tenu de la courte durée du prêt (entre 12 et 24 mois). La rémunération dépend de deux facteurs :

• la part de risque que représente l'opération : le placement n'est assorti d'aucune garantie. Il peut donc toujours faire l'objet d'une perte, partielle ou totale.
• la durée d'immobilisation des fonds : certaines plateformes versent les intérêts au fil de l'eau, d'autres seulement à la fin.

Un investissement en crowdfunding immobilier présente toujours un certain nombre de risques de perte en capital :

• risque qu'un promoteur soit en difficulté financière. Les plateformes sélectionnent rigoureusement les sociétés en amont pour le minimiser. Vérifiez par vous-même que la plateforme est bien immatriculée auprès de l'Autorité des marchés financiers (AMF). 
• risque de défaillance de la plateforme elle-même, dans la mesure où elle se rémunère sur les montants collectés.
• risque opérationnel lié au chantier (accident, dépôt de bilan d'un artisan...).
• risque technique, lié à la nature des sols par exemple.
• risque administratif et juridique (permis de construire non purgé de tout recours, difficulté à souscrire les assurances...).
• risque commercial (ventes en VEFA retardées...).
• risque financier (budget dépassé...).

Le particulier doit donc rester vigilant, et bien étudier la documentation fournie par la plateforme.

Peut-on faire une simulation de crowdfunding immobilier ?

Certaines plateformes proposent d'accéder à des simulations de rendement ou de plus-value pour chaque projet présenté. Les projections les plus sûres sont établies en fonction d'un certain nombre d'indicateurs :

• le taux de prévente réalisé : s'il est à 100%, cela signifie que l'opération est verrouillée. Si elle semble moins rentable, elle est bien plus fiable.
• le montant de l'investissement : mieux vaut diversifier ses placements dans plusieurs projets plutôt qu'un seul, et à des dates d'échéances différentes.
• le choix des projets en fonction de leur note : A+ et B.

Portez également votre attention sur l'historique, les performances, la relation client, etc. 

Quelle plateforme de crowdfunding immobilier choisir ? Comparatif

Les plateformes de crowdfunding immobilier abondent sur Internet. Le premier critère de vérification est qu'elle soit bien homologuée et donc enregistrée à l'ORIAS (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance et banque). Elle doit aussi posséder le statut de conseiller en investissement participatif, ou d'intermédiaire en financement participatif.

Le particulier regardera aussi si la plateforme prélève des frais de gestion. La très grande majorité se contente d'une commission. Il choisira également en fonction de ses capacités d'investissement. Le ticket d'entrée se situe en moyenne entre 1 000 et 2 000 euros, mais il peut atteindre 5 000 euros. Certaines ont réduit ces montants à 500 euros. 

L'historique des performances réalisées par la plateforme via sa page de statistiques est un bon indicateur. Il donne une image en volume de projets, durée et taux moyen, montant global financé, taux de retard ou de défaut. Il est recommandé de diversifier les plateformes pour accéder à un plus grand nombre de projets, pas seulement orientés vers la construction de programmes immobiliers :

• investissement locatif,
• financement de marchands de biens,
• prêt aux entreprises,
• immobilier dédié à une région donnée.

Podium de plateformes en fonction de leurs performances :

Liste des plateformes ayant servi plus de 8% de rendement en 2020 :

• Immocratie : 12%
• Euroraiser : 11,2%
• Bienpreter : 11,02%
• Clubfunding : 10%
• Raisers : 9,8%
• Fundimmo : 9,27%