Investissement locatif : dispositifs, simulation et fiscalité 2018

Investissement locatif : dispositifs, simulation et fiscalité 2018 Que ce soit pour se constituer un patrimoine, pour percevoir un revenu complémentaire ou pour défiscaliser, l'investissement locatif offre des avantages fiscaux non négligeables. Zoom sur les dispositifs et leur fiscalité.

L'investissement immobilier locatif consiste, comme son nom l'indique, à acquérir un bien immobilier en vue de le louer, pour une durée déterminée ou non. L'investissement locatif revêt différents avantages : vous vous constituez un patrimoine, percevez des revenus complémentaires et pouvez bénéficier d'avantages fiscaux, selon la nature du bien, le dispositif d'investissement choisi et la période d'engagement locatif, le cas échéant. L'immobilier reste par ailleurs un des investissements les plus rentables au long terme. Mais la fiscalité changeante (hausse de la CSG, suppression de l'ISF au profit de l'impôt sur la fortune immobilière, etc.), les prix qui repartent à la hausse et les contraintes qui pèsent sur les bailleurs obligent les investisseurs à bien préparer leur projet. Tour d'horizon des différents dispositifs et de leurs règles fiscales.

Investissements locatifs dans le neuf

Acheter dans le neuf pour louer peut offrir de nombreux avantages fiscaux à condition de répondre aux conditions exigées par la loi Pinel, qui concerne les investissements locatifs réalisés depuis le 1er septembre 2014. Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien immobilier selon que l'acquéreur décide de s'engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans. L'immeuble doit être neuf et respecter des conditions de performances énergétiques.

Investissements locatifs dans l'ancien

Investir dans l'ancien présente également des avantages. Les prix de l'ancien sont moins élevés que les achats dans le neuf, et la rentabilité est souvent supérieure. De plus, l'investisseur peut bénéficier de nombreuses aides et réductions d'impôt pour les travaux d'économie d'énergie qu'il réalise dans le bien immobilier. Pour financer ces travaux, diverses subventions sont envisageables : subvention de l'ANAH, aides des collectivités territoriales, prêts aidés.

Investissements locatifs en meublé

Acheter un logement pour le louer meublé peut s'avérer fiscalement judicieux. En effet, l'investisseur qui loue son bien immobilier meublé relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut offre des avantages fiscaux. Si les recettes procurées par la location n'excédent pas 70 000 euros par an, l'investisseur bénéficie d'un abattement de 50% sur les loyers encaissés. Par conséquent, seule la moitié de ses revenus fonciers est imposable. Si les recettes excèdent ce seuil de 70 000 euros, l'investisseur peut déduire l'ensemble des charges liées au bien immobilier, ce qui lui permet de diminuer son assiette imposable.

Fiscalité des investissements locatifs

Les investissements immobiliers sont encouragés par le gouvernement via des mécanismes d'incitation fiscale. Chaque dispositif offre des avantages différents, tout en répondant à des problématiques particulières. La loi Pinel, qui vise à accentuer la construction de logements dans certaines zones tendues du territoire, ouvre par exemple droit à une réduction d'impôt pouvant s'élever à 21%, selon la période d'engagement locatif souscrite. Le dispositif Malraux, qui a pour objectif de favoriser la restauration immobilière dans certains quartiers anciens, permet quant à lui d'obtenir une réduction d'impôt de 22% à 30% du montant de son investissement.
Le dispositif Censi-Bouvard, issu d'un amendement à la loi Scellier, prévoit une réduction d'impôt pour les particuliers investissant dans des résidences meublées avec service. L'avantage fiscal s'élève à 11% du prix d'acquisition du bien. Autre dispositif : la loi Girardin. Son volet social (qui diffère du Girardin industriel) vise à accélérer la construction de logement sociaux en outre-mer. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient du bien acquis.

Simulation d'investissements locatifs

Il est tentant de vérifier si son investissement s'annonce rentable en se rendant sur différents simulateurs dédiés. Seulement, ces simulateurs ne se valent pas tous et il vaut mieux connaître les dispositifs d'investissement avant de se lancer. Simulez ensuite des investissements sur le long terme. Sur une dizaine d'années au minimum. Certains simulateurs omettent également de mentionner l'imposition des revenus fonciers.
Or ces revenus seront rapidement imposés, une fois les intérêts d'emprunts, primes d'assurances et autres frais de gestion déduits des loyers. Si votre investissement répond à un objectif de défiscalisation, n'oubliez donc pas de calculer les impôts générés par la perception de vos loyers. Parmi les comparateurs trouvés sur le net, celui de l'Agence nationale pour l'information sur le logement semble le plus complet. Rendez-vous donc sur le site de l'Anil pour opérer votre simulation.

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