Loi Pinel : ce que vont devoir anticiper certains avec leur déclaration

Loi Pinel : ce que vont devoir anticiper certains avec leur déclaration LOI PINEL 2021. Le dispositif de défiscalisation Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt lors d'un achat immobilier. Pourtant, certains risquent d'être privés de leur avantage fiscal. On vous explique pourquoi.

C'est une bien mauvaise surprise qui attend certains investisseurs en Pinel, a relevé le site du magazine Capital. Officiellement, les foyers fiscaux qui ont investi en 2014 pour une durée initiale de 6 ans peuvent proroger de trois ans leur engagement locatif, pour continuer à bénéficier de la réduction d'impôt. Sauf que cette mesure ne s'applique pas à ceux qui ont acquis leur logement en 2014, mais qui ont commencé à le louer seulement en 2015. "Les investisseurs ayant commencé à louer en 2015 alors que la réduction d'impôt courait dès 2014 ont donc déjà 'mangé' leurs six années d'avantage fiscal", indique Florent Belon, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Olifan Group auprès du magazine. Si vous êtes dans ce cas de figure, vous ne pouvez donc pas prolonger votre engagement au-delà des six ans. La prorogation ne pourra intervenir qu'au titre de l'année 2021. 

Quelle conséquence pour vous ? Si vous avez bien reçu un acompte de 60% à la mi-janvier au titre de la réduction d'impôt, et que vous êtes dans ce cas de figure, alors vous allez sans doute devoir rembourser le fisc cet été ! "La régularisation peut porter sur plusieurs milliers d'euros", prévient Florent Belon auprès de Capital. Anticipez donc cet éventuel imprévu pour éviter les mauvaises surprises à la fin de l'été. 

Les propriétaires qui achètent un logement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 peuvent, sous conditions, bénéficier du dispositif découlant de la loi Pinel, celui-ci ayant été prolongé dans le cadre du budget 2021. Attention toutefois, l'avantage fiscal est désormais restreint depuis le 1er janvier 2021. "Seuls les achats de logement situé dans un immeuble sont éligibles", prévient-on ainsi sur le site service public. "Les maisons individuelles en copropriété ne sont plus concernées. Pour 2023 et 2024, la loi de finances pour 2021 prévoit des taux de réduction d'impôt dégressifs". 

Pour rappel, le logement doit être neuf et se situer en zone A, A bis ou B1. Soit les aires où la demande de logement excède nettement l'offre. Vous souhaitez savoir dans quelle zone est localisé votre logement ? Rendez-vous sur le simulateur du site service-public.fr, ici, et renseignez le nom de la commune. Sachez que le logement doit être loué en habitation principale et la durée minimale d'engagement de location est de six ans. La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat du bien et peut s'élever jusqu'à 21% de celui-ci. 

Le dispositif Pinel, c'est quoi ? Définition

La loi Pinel est un dispositif permettant à un investisseur de déduire fiscalement une partie du prix d'acquisition d'un logement, à condition de le louer. Le dispositif était ouvert à tout contribuable fiscalement domicilié en France et à tous les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Dans le cadre du projet de loi de finances 2021, le dispositif a toutefois été prolongé pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2024, et ce, afin de soutenir le secteur du BTP dans le contexte de la crise sanitaire du coronavirus. 

Quels sont les logements sont éligibles à la loi Pinel ?

La réduction d'impôt ne concerne que certains investissements immobiliers. L'avantage est ouvert aux logements suivants :

  • Logement neuf ;
  • Logement en l'état futur d'achèvement ;
  • Logement que vous faites construire ;
  • Logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf ;
  • Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation ;
  • Local affecté à un autre usage que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation.

En outre, les logements en construction ou en l'état futur d'achèvement doivent respectivement être achevés dans les 30 mois suivant la date d'obtention du permis de construire et dans les 30 mois suivant l'acte authentique d'acquisition. Les logements faisant l'objet de travaux doivent quant à eux être achevés au 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition du logement (ou du local).

Attention : comme expliqué précédemment, les logements individuels et pavillonnaires ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2021. Seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont désormais concernés

Quelles sont les zones concernées par la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel ne concerne que certaines zones géographiques. En matière de logement, la carte de France est découpée en zones dans lesquelles sont réparties les communes, en fonction de l'offre et de la demande de logement locatif. Ces zones sont utilisées pour la plupart des dispositifs d'aide au logement (PTZ, Loi Pinel, etc.).

Les zones A, ABis et B1 sont ainsi les plus tendues, soit celles où il existe un déséquilibre fort entre l'offre et la demande de logement. Seuls les investissements immobiliers effectués dans ces aires sont éligibles à la réduction d'impôt Pinel.

A noter : vous cherchez à investir en Pinel en Bretagne ? Le dispositif ne concerne que les logements localisés dans certaines zones bien spécifiques et définies par le préfet de région. Pour en savoir davantage, rendez-vous sur le site du gouvernement

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel ? Location et locataire

Les conditions du dispositif Pinel liés à la location ?

Le logement loué doit obligatoirement constituer la résidence principale du locataire. Le propriétaire doit en outre s'engager à louer le logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans (engagement initial de 6 ou 9 ans, renouvelable jusqu'à deux fois). Le loyer mensuel pratiqué ne doit pas, quant à lui, dépasser certains plafondsCes plafonds de loyer mensuels sont susceptibles de varier en fonction de la surface du logement concerné. Voici les limites qui s'appliquent en 2021 :

Localisation du logement 2021
Zone A bis 17,55€
Zone A 13,04€
Zone B1 10,51€

A noter : Les plafonds de ressources et les plafonds de loyer applicables pour un investissement réalisé en 2021 ne sont pas encore connus.

Quelles sont les conditions liées au locataire ?

Pour que le logement soit éligible au dispositif Pinel, il doit enfin être loué à des ménages dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains plafonds. Ces limites dépendent à la fois de la zone géographique et de la composition du foyer du locataire. Voici les plafonds de ressources annuelles (revenu fiscal de référence 2019) qui s'appliquent pour les baux conclus en 2021 : 

Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38  377€ 38 377€ 31 280 €
Couple 57 537€ 57  537€ 41  772€
Couple et 1 personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 €
Couple et 2 personnes à charge 89 769 € 82  586 € 60 643 €
Couple et 3 personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71  340 €
Couple et 4 personnes à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 €

Quel est le montant de la réduction d'impôt et plafond de la loi Pinel ?

Si le logement est éligible au dispositif Pinel et que toutes les conditions liées à la location et au locataire sont respectées, alors le propriétaire bénéficie d'une réduction d'impôt égale à 18% du montant de son investissement, pour une période d'engagement initial de 9 ans (pour la durée de location). Si la période est prolongée jusqu'à 12 ans, cet avantage s'élève alors à 21% du prix d'acquisition. Pour une période d'engagement initial de 6 ans, la réduction d'impôt atteint 12%

Il est à noter que la réduction d'impôt ne peut s'appliquer à plus de deux logements par an et par foyer fiscal. La réduction est calculée dans la limite des deux plafonds suivants :

  • 300 000 euros par personne et par an ;
  • 5 500 euros par m2 de surface habitable.