Prêt immobilier : comment négocier le meilleur taux en 2018 ?

Prêt immobilier : comment négocier le meilleur taux en 2018 ? L'achat d'un bien immobilier implique généralement le recours à un crédit. Les taux d'emprunt sont encore très attrayants en 2018. Mais encore faut-il pouvoir les obtenir. Voici quelques conseils pour votre négociation.

Vous avez pour projet d'acheter un bien immobilier et devez donc souscrire un emprunt immobilier. Les taux, qui étaient historiquement bas à la fin de l'année 2016, s'étaient stabilisés au cours de l'année 2017, entraînant une explosion du nombre de transactions. Si une très faible hausse s'est opérée en décembre 2017, les taux sont revenus à un état stable, proche des records du dernier trimestre 2016.

En janvier 2018, les taux s'établissaient en moyenne à 1,49%, toutes durées confondues (contre 1,52% en décembre 2017), selon l'observatoire Crédit Logement/CSA. Mais encore faut-il réussir à négocier avec son banquier. Voici une liste de pistes et conseils qui vous permettront d'obtenir le meilleur taux.

Taux du prêt immobilier : faites jouer la concurrence

Evidemment, le taux immobilier est la composante essentielle du coût du crédit immobilier. Pour commencer, et même si cela peut paraître évident : faites jouer la concurrence ! Toutes les banques ne proposent évidemment pas les mêmes taux et conditions. Les établissements financiers se livrent une véritable concurrence et accordent parfois des taux intéressants pour glaner de nouveaux clients. Commencez donc par demander un rendez-vous dans votre établissement bancaire habituel. Votre conseiller vous connaît et il vous fera une première proposition. Ensuite, n'hésitez pas à vous rendre chez les concurrents. Il faut savoir que la loi sur la protection des emprunteurs vous empêche d'accepter une offre de crédit avant un délai de 10 jours. Une banque qui vous fait une proposition de prêt ne peut donc exiger une réponse de votre part avant la fin de ce délai de réflexion. Aussi, servez-vous en pour faire la tournée des banques et organismes de crédit.

Il vous faudra également choisir entre un taux fixe et un taux révisable. Ce dernier est parfois attractif car il est souvent moins élevé pendant les premières années. Mais vous n'êtes pas à l'abri d'une hausse future. Par conséquent, n'hésitez pas à demander à votre banquier plusieurs simulations en fonction de plusieurs scénarios de hausse ou de baisse des taux. Votre interlocuteur vous proposera peut-être également un taux capé. Sachez qu'il s'agit d'un taux variable mais jusqu'à un certain point. Votre taux ne pourra pas dépasser un plafond fixé à l'avance.

Simulation de prêt immobilier

N'oubliez pas non plus les banques en ligne, qui redoublent d'efforts pour améliorer leur activité sur la toile et dont les offres peuvent s'avérer avantageuses. Il est d'ailleurs souvent possible d'opérer des simulations de prêt sur le site des banques en ligne. Boursorama, Fortunéo, ING Direct… Elles sont plusieurs à vous proposer des outils en ligne vous permettant de vous faire une première idée sur le prix de votre crédit, avant même d'avoir à contacter leurs services. Vous pouvez également opérer une simulation via les outils mis en place par les courtiers en ligne.

Négociez avec un courtier immobilier

Si vous n'avez pas le temps de faire jouer la concurrence vous-même, le recours à un courtier (Artemis, CAFPI, Meilleurtaux...) peut s'avérer être la solution. Ce professionnel du financement joue le rôle d'intermédiaire et fait jouer la concurrence entre les banques pour le compte de l'emprunteur. Son expertise du marché et ses compétences vous permettront peut-être d'obtenir un meilleur taux.

Le recours à un courtier engendre des frais de courtage, qui s'élève environ à 1% du montant de l'emprunt. Dans la majeure partie des cas (et notamment concernant les courtiers en ligne), c'est la banque qui commissionne le courtier. Lorsque ce n'est pas le cas et que vous devez rémunérer le courtier, celui-ci vous négocie généralement une suppression des frais de dossier auprès de l'organisme de crédit.

Offrez des contreparties à votre banquier

Une banque reste un établissement commercial et elle doit vérifier la rentabilité de ses futurs clients. Aussi, il vous faut accorder des contreparties à votre banquier et lui montrer que vous voulez instaurer une relation de long terme avec son enseigne. Commencez par domicilier vos revenus dans l'établissement de souscription. Ensuite, montrez un intérêt pour les autres produits commercialisés. Sans pour autant vous engager, vous pouvez demander des devis pour l'assurance auto, l'assurance habitation, etc. Pour marquer le coup, vous pouvez également transférer votre épargne au sein de la banque. Globalement, gardez à l'esprit que le banquier cherche en vous un client rentable et que vous devez consentir quelques contreparties pour obtenir les meilleurs conditions pour votre crédit. Mais il n'existe aucune obligation légale. Votre banquier ne peut pas vous y contraindre.

Prêt immobilier et capacité d'emprunt

Avant de vous accorder un prêt immobilier, un banquier étudiera votre dossier afin d'évaluer le risque qu'il encourt à vous prêter de l'argent. Votre situation financière doit donc être des plus stables. Le banquier épluchera très certainement vos relevés de compte sur plusieurs mois. Les trois derniers relevés de compte sont le plus souvent demandés dans les dossiers de demande de prêt. Mieux vaut donc présenter des relevés exemplaires : évitez les découverts, les dépenses déraisonnables et les incidents de paiement. De la même façon essayez de rembourser vos éventuels crédit à la consommation. Montrez, somme toute, que vous pouvez gérer vos comptes sans souci.

Vous devez également montrer au banquier que vous êtes en capacité de vous endetter et d'assumer les mensualités du remboursement de votre prêt. Une règle est appliquée de manière quasi-systématique par les organismes prêteurs : votre taux d'endettement ne peut excéder 33%. Votre taux d'endettement correspond à la part de vos revenus qui est consacrée au remboursement de votre crédit. Le montant de vos mensualités ne peut donc dépasser le tiers de vos revenus. Ce taux peut varier d'une banque à l'autre et en fonction de votre dossier. Pendant la période qui précède votre demande de prêt, montrez donc que vous êtes capable d'assumer vos futures mensualités. Si vous êtes locataire et que le montant de vos mensualités correspond au montant de votre loyer, prouvez le bon paiement de celui-ci. Et si votre loyer est supérieur au montant prévu de vos mensualités, justifiez une capacité d'épargne du différentiel.

Prêt immobilier : quelle durée d'emprunt ?

Le taux que vous accordera la banque dépend également de la durée de votre crédit. Vous serez peut-être tenté d'emprunter sur une durée longue, pour obtenir des mensualités plus légères et ne pas trop vous priver chaque mois. Mais sachez que plus la durée est importante, plus le taux augmente. Ce qui paraît normal : le banquier prend plus de risques à vous prêter de l'argent sur 20 ans que sur 10 ans. Cela se vérifie d'ailleurs sur les taux actuellement proposés. Selon Empruntis, l'un des importants courtiers en ligne, le taux (fixe) moyen observé sur le marché en décembre 2017 s'élève à 1,50% pour une durée de prêt de 15 ans, à 1,70% sur une période de 20 ans et à 1,90% sur 25 ans. Essayez donc, si possible, de réduire au maximum la durée de votre prêt.

Prêt immobilier avec ou sans apport personnel ?

L'apport personnel est la partie de votre achat que vous financez par vous-même, en dehors du prêt. C'est un élément incontournable de la négociation du taux de votre emprunt. Il peut d'ailleurs se révéler être votre meilleur argument. Si certaines banques accordent des prêts sans apport, d'autres en fixent à l'inverse un montant minimum. La plupart d'entre elles estime que l'apport doit couvrir les frais de dossier, de garantie et de notariat. Ce qui représente environ 10% du montant d'acquisition de votre bien immobilier.

Plus votre niveau d'apport personnel est élevé, plus votre dossier sera jugé sérieux. Car cet apport donne au banquier une idée de votre engagement personnel dans cette opération et prouve surtout votre capacité à épargner. Si vous êtes jugé assez rigoureux pour mettre régulièrement de l'argent de côté, vous le serez probablement aussi pour rembourser des mensualités de prêt. De plus, si la banque prend une garantie sur votre bien, elle sera bien couverte puisque la valeur de votre maison sera supérieure au montant du prêt.

En règle générale, les banques admettent au maximum un taux d'endettement de 33 %. Autrement dit, la totalité de vos mensualités de crédit ne doit pas excéder un tiers de votre revenu mensuel. Bien sûr, il arrive qu'un prêt soit accordé avec un taux d'endettement supérieur à 33 % mais c'est plus souvent le cas pour des ménages à fort revenu. Les banques seront beaucoup plus exigeantes sur ce critère pour des ménages à revenus modestes qui disposent de moins de marge de manœuvre en termes de dépenses.

Epargne personnelle, prime de participation dont vous demandez le déblocage anticipé à votre employeur, prêt familial ou héritage… Tout est bon pour alléger votre prêt et vous positionner en situation de confort avant la négociation. Et si vous ne disposez pas d'épargne ou d'héritage, sachez que le PEL et le CEL sont considérés comme des apports personnels par votre banquier. Ils sont d'ailleurs spécialement conçus pour préparer l'acquisition d'un bien immobilier.

Assurance du prêt immobilier

L'assurance d'un prêt couvre généralement la société de crédit en cas de décès de l'emprunteur, de maladie, d'invalidité ou de perte d'emploi temporaire ou définitive. L'assurance n'est pas obligatoire. Seulement, certains organismes de crédit peuvent l'exiger. En revanche, ils ne peuvent vous imposer une assurance. Vous êtes libre d'assurer votre crédit auprès de l'organisme prêteur ou auprès d'un établissement concurrent. Ici encore, faites jouer la concurrence. Votre assurance est ensuite un élément à évoquer lors de la négociation. Montrez à votre banquier que vous connaissez vos droits et que vous vous êtes renseigné sur ce que proposaient ses concurrents. Vous pourrez alors lui accorder une nouvelle concession : souscrire son assurance... contre un taux intéressant.

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