Compromis de vente : définition, signature et clauses suspensives

Compromis de vente : définition, signature et clauses suspensives Lors d'un achat immobilier, acheteur et vendeur signent un compromis de vente attestant leur volonté de réaliser la vente. Découvrez les particularités de ce document, comment signer, les points de vigilance, ainsi que la différence avec une promesse de vente.

Lors du confinement, vous avez réalisé qu'il était temps pour vous d'aller vous mettre au vert ? Vous avez enfin déniché la maison de vos rêves après plusieurs mois de recherche ? Il est désormais temps de signer le compromis de vente. Ce document engage les deux parties, vendeur et acheteur, sur le prix et les modalités de vente du bien immobilier. Vous vous interrogez sur la présence et l'impact de clauses suspensives ? Le délai de rétractation dont vous bénéficiez ? On répond à toutes vos questions. 

En quoi consiste le compromis de vente, et quelle est la différence avec la promesse de vente ? Définition

Le compromis de vente est un document officiel engageant le vendeur à vendre, et l'acquéreur à acheter un bien immobilier. Il est signé une fois que les deux parties ont trouvé un accord sur le prix et les modalités de vente.

La signature du compromis donne lieu au versement, par l'acheteur, d'un dépôt de garantie équivalent à environ 5 à 10 % du prix de vente. Ce n'est pas une obligation : à charge au vendeur de le demander à l'acquéreur. Une fois l'acte notarié signé, cette somme s'impute sur le prix final. À noter qu'une promesse de vente est plus contraignante sur ce point, puisque l'acheteur est dans l'obligation de verser une indemnité d'immobilisation à hauteur de 10 % du prix.

Encadré par la loi, le compromis de vente doit contenir plusieurs informations, permettant notamment d'identifier avec certitude l'acquéreur, le vendeur et le logement concerné. Il peut être signé sous signature privée (entre particuliers), ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier, ou d'un notaire (acte authentique). À la différence d'un compromis de vente, la promesse de vente unilatérale n'engage que le vendeur. L'acheteur est libre de renoncer à l'achat du logement.

À quoi les clauses suspensives correspondent-elles ?

Dans un compromis de vente, acquéreur et vendeur peuvent inclure des clauses suspensives. Elles assurent que la vente n'aura lieu que si certaines conditions sont remplies. La clause suspensive la plus courante est l'obtention d'un prêt immobilier pour financer l'achat. Si l'acquéreur ne bénéficie pas d'un crédit immobilier, il n'est plus en mesure d'acheter le logement. En conséquence, la vente est annulée.

Les clauses suspensives peuvent aussi concerner l'obtention d'un permis de construire, ou la réalisation de travaux de remise à neuf. Elles protègent l'acheteur, et il est donc vivement conseillé de les rédiger avec soin dans le compromis de vente.

Que faut-il vérifier avant la signature du compromis ?

Avant de signer le compromis de vente, plusieurs éléments doivent être vérifiés, notamment si la signature a lieu directement entre deux particuliers. Il faut veiller à ce que le document soit conforme. Par exemple, l'absence de mention du droit de rétractation peut entraîner une amende de 15 000 euros maximum. Le compromis de vente doit contenir plusieurs informations, dont :

  • le nom et les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur ;
  • l'adresse du bien, ainsi qu'un descriptif détaillé ;
  • la date de la précédente vente, et le nom du précédent propriétaire ;
  • le prix de vente ;
  • le mode de financement ;
  • la durée de validité de la promesse de vente ;
  • la date limite de signature de l'acte de vente définitif.

Le vendeur doit également annexer au compromis les différents diagnostics techniques obligatoires (DPE, ERP, Crep, état d'amiante, etc.).

Quel est le délai de rétractation ?

Pour un compromis de vente, le délai de rétractation est de 10 jours calendaires. Pendant cette période, l'acquéreur peut renoncer à acheter le logement, sans explications et sans pénalités. Seul l'acquéreur bénéficie de ce droit. Le vendeur est obligé de réaliser la vente.

Le délai de rétractation débute le lendemain de la remise en main propre du compromis de vente, ou à la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception. Pour utiliser son droit de rétractation, l'acheteur doit le notifier par lettre recommandée avec avis de réception.