Viager : acheter et vendre, tout ce qu'il faut savoir

Viager : acheter et vendre, tout ce qu'il faut savoir Dans la vente en viager, le vendeur (crédirentier), souvent une personne âgée, cède un bien à un acheteur (débirentier) moyennant le versement d'une rente à son profit, pendant le restant de ses jours.

Vous projetez d'acquérir un nouveau logement et étudiez sérieusement l'achat en viager ? Cette option présente l'avantage pour l'acquéreur de ne pas avoir à verser la totalité du prix du vente. En effet, il verse une rente mensuelle au vendeur, jusqu'à son décès. Depuis la fin du confinement, les professionnels de l'immobilier en viager constatent un fort intérêt pour cette option. Est-ce pour autant une bonne solution ? Quels sont les avantages et les inconvénients de la vente et de l'achat en viager ? 

Viager libre ou occupé, quelle différence ? 

Il existe deux types de viager. Avec le viager libre, l'acquéreur, aussi appelé débirentier, peut disposer de son bien, soit pour l'occuper, soit pour le louer, et ce, dès la signature de la vente. Dans le cas d'un viager dit occupé, le vendeur dispose d'un droit d'usage. Cet usufruit lui permet de louer le bien et d'en percevoir des loyers s'il le loue - s'il est en maison de retraite par exemple. Le nouveau propriétaire, lui, ne pourra disposer librement de son bien qu'une fois que le vendeur sera décédé. 

Qui peut acheter ou vendre en viager ?

N'importe qui, à condition d'être en capacité juridique de le faire. La rente viagère peut être constituée au profit de plusieurs personnes. Lorsqu'une vente est réalisée par une personne morale - comme une société civile -, la rente doit être constituée sur la tête d'un tiers, une personne physique. 

"Pour que la vente en viager soit valable, le décès futur du crédirentier doit être imprévisible", précise-t-on sur le site service-public.fr. "Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente". Sachez que si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, alors l'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers devant le tribunal, le décès étant considéré comme prévisible. 

Pourquoi vendre en viager ?

Vendre en viager permet de s'assurer une rente jusqu'à la fin de ses jours. Les revenus procurés par la vente sont généralement plus importants que si le logement était mis en location. De plus, le viager peut être libre ou occupé. 

Pourquoi acheter en viager ?

Acheter en viager permet d'accéder à la propriété mais en pariant sur la durée d'une vie du crédirentier. Cela permet de devenir propriétaire et éventuellement de se loger (si le viager est libre) lorsqu'on ne dispose pas d'un apport suffisant mais seulement de revenus permettant un paiement échelonné. Il s'agit aussi d'un placement à long terme. Si les plus-values sont aléatoires, celles-ci peuvent être importantes en cas de décès prématuré du vendeur.

Comment fixer le montant de la rente viagère ?

Le montant de la rente est fixé librement entre les parties. Il doit néanmoins correspondre à la valeur réelle de l'immeuble. En pratique, le calcul de la rente est le plus souvent réalisé par un notaire qui prend en compte plusieurs paramètres :

  • la valeur du bien ;
  • l'existence ou non d'un "bouquet" (somme versée immédiatement et constituant un paiement partiel en capital). Plus le "bouquet" est important, moins la rente sera élevée ;
  • l'âge et le sexe du vendeur (car ils déterminent son espérance de vie) ;
  • le crédirentier conserve ou non l'usage (il occupe le logement) ou la jouissance (il perçoit d'éventuels loyers) du logement.

A noter : Afin de protéger le crédirentier contre les risques d'inflation, la rente peut être indexée sur la variation de l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains ou sur celle de l'indice trimestriel du coût de la construction. Le choix de l'indice de référence est libre.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Le viager s'éteint par le décès du crédirentier, quelle qu'en soit la cause. Il entraîne la cessation du paiement de la rente, ainsi que l'extinction du droit d'usage si le viager était occupé. En cas décès du débirentier, ses héritiers recueillent le bien dans la succession et doivent donc continuer à payer la rente à sa place. Généralement, le contrat de vente prévoit que les héritiers de l'acheteur sont tenus solidairement et indéfiniment au paiement de la rente.

ATTENTION : Il est possible d'intégrer au contrat une assurance décès invalidité qui prendra en charge le paiement de la rente en cas de décès.

Quels sont les cas de nullité de la vente en viager ?

La vente en viager peut être nulle en cas :

  • de décès du vendeur dans les 20 jours de la signature de l'acte à cause d'une maladie dont il était déjà atteint au moment de la signature ;
  • de prix insuffisant (la rente ne correspond pas à la valeur réelle du logement) ;
  • de décès imminent du vendeur. Si l'acquéreur sait que le vendeur est atteint d'une maladie le condamnant à court terme, il aura la certitude de ne devoir verser la rente que très peu de temps, l'aléa du contrat disparaît alors, entraînant la nullité de la vente.