Acheter un appartement : charges, financement, SCI… Tous nos conseils
[Mis à jour le 20 septembre 2022 à 16h34] L'achat d'un nouvel appartement représente un investissement important dans une vie. Qu'il s'agisse d'un premier achat immobilier ou non, il conviendra de se poser les bonnes questions afin d'éviter de tomber dans les écueils. Depuis l'ébauche du projet jusqu'à la signature de l'acte d'achat définitif chez le notaire, l'achat d'un appartement est une étape qui prend du temps et qui mérite réflexion. Charges à prévoir, montant de la taxe foncière et de la taxe d'habitation, impact du DPE, copropriété, financement... Tous ces éléments auront une influence directe sur la réussite de votre projet. Mais en vous projetant sur le long terme, en vous accompagnant d'experts et en prenant le temps de trouver vos financements, il n'y a en réalité rien d'insurmontable. Après la visite, pensez à bien vous renseigner sur la copropriété afin d'éviter les mauvaises surprises. Pensez également à vous entourer d'un notaire de confiance, afin que la signature de l'appartement se passe dans les meilleures conditions possibles.
Quelles sont les charges à prévoir en plus du prix de l'appartement ?
Prévoir d'acheter un appartement et avoir une idée précise de son budget, c'est bien, mais il ne faut pas pour autant omettre les frais complémentaires qui viennent s'ajouter au prix de l'appartement. Ces frais annexes tiendront en effet une place importante dans votre budget d'achat immobilier.
Voici une liste des frais à prévoir en plus du prix de l'appartement :
- Les frais de notaire : de l'ordre de 7 à 8 % dans l'ancien et de 2 à 3 % dans le neuf.
- Les frais d'agence : si la transaction se fait via une agence, des frais d'agence variant de 2 à 6 % du montant du bien sont à prévoir.
- Les intérêts du crédit.
- Les charges de copropriété.
- La taxe foncière calculée au prorata.
- Les frais de déménagement.
- Les éventuels travaux votés par la copropriété.
- Les éventuels travaux s'il s'agit de l'achat d'un appartement ancien.
Additionnés, ces frais peuvent représenter plus de 20 % du prix d'acquisition de l'appartement, d'où l'importance de les prendre en compte dans son budget.
Quels sont les éléments à vérifier avant d'acheter un appartement en copropriété ?
L'achat d'un appartement nécessite de s'attarder sur un certain nombre d'éléments afin d'éviter les mauvaises surprises. Pendant la visite, il est conseillé d'inspecter méticuleusement les parties communes et de se familiariser avec le quartier. Examinez également toutes les pièces de l'appartement en détail et renseignez-vous sur le montant des charges de copropriété. Vous avez même le droit de demander un historique des charges afin de vous faire une idée précise de ce qui vous attend. Autre point important : assurez-vous que vous aurez le droit de réaliser les travaux souhaités. Certaines copropriétés doivent en effet valider les projets de travaux et d'autres demandent d'éviter les nuisances sonores provoquées par certains travaux.
Quel est l'impact du DPE sur le prix d'un appartement ?
Un bien immobilier, appartement comme maison, peut voir son prix aller à la hausse ou à la baisse en fonction du résultat du DPE. Et c'est logique, car un logement classé E sera bien plus énergivore qu'un logement classé B. Le résultat du DPE a une influence directe sur le prix d'un appartement. Selon une étude de notaires, les biens classés F et G se vendent en moyenne de 2 à 18 % moins cher que les biens classés D.
Depuis 2021, la méthode de calcul du DPE s'appuie non plus sur les consommations, mais sur une analyse des caractéristiques du bien. Le DPE prend notamment en compte le système de chauffage et de production d'eau chaude, la présence ou non de doubles vitrages, le type d'isolation, etc. Il est donc tout à fait logique qu'un appartement classé E ou F soit moins cher qu'un appartement classé B ou C, puisque des travaux d'isolation ou d'importantes factures d'énergie seront à prévoir dans le cadre d'un appartement disposant d'un mauvais DPE.
Qui paye la taxe d'habitation en cas de vente ?
La taxe d'habitation est à régler par la personne habitant le logement au 1er janvier. Contrairement à la taxe foncière, aucun partage de cette taxe n'est généralement prévu dans le compromis. Ainsi, si la vente de l'appartement intervient le 15 février, c'est au vendeur de régler la taxe d'habitation de l'année en cours puisqu'il habitait le logement au 1er janvier. Le notaire ne prévoira donc pas de quote-part à rembourser pour l'acheteur. Si la vente de l'appartement intervient le 15 décembre, la taxe d'habitation de l'année suivante devra être réglée par l'acheteur.
Comment est calculé le prorata de la taxe foncière lors d'un achat ?
La taxe foncière est un impôt dû par les propriétaires d'un bien immobilier bâti. Tous les appartements sont donc concernés par la taxe foncière, qui doit être réglée chaque année. En cas d'achat d'un appartement, le notaire calcule une quote-part, c'est-à-dire une portion de taxe foncière à rembourser au vendeur. Le prorata temporis, qui signifie en latin "la proportion du temps écoulé", est calculé par le notaire. Si l'achat de l'appartement intervient au 1er avril, l'acheteur devra régler 75 % de la taxe foncière. Les 25 % soustraits correspondent au 1/4 d'année occupé par le vendeur depuis le 1er janvier. L'avis d'imposition est envoyé chaque année au cours du dernier trimestre.
Comment financer l'achat de mon appartement ?
L'achat d'un appartement peut être financé de différentes manières. Il peut être entièrement financé par un apport personnel issu d'un héritage ou de la vente d'un précédent bien immobilier, comme il peut être financé par un apport personnel complété par un crédit immobilier. La plupart des acheteurs ont recours au crédit immobilier afin de financer leur appartement. Pour trouver un financement, il convient de mettre les banques en concurrence afin de trouver le meilleur taux et les meilleures conditions de remboursement possibles. Une assurance emprunteur doit également être impérativement souscrite.
Quels sont les contrats préalables à l'achat d'un appartement ?
Un achat immobilier implique la signature de différents contrats. Le premier est bien souvent l'offre d'achat. Il s'agit de l'engagement de l'acheteur à acheter l'appartement à un prix défini dans le document. L'offre d'achat n'engage toutefois que le vendeur, tenu de bloquer son bien sur toute la durée de validité de l'offre dès lors qu'elle a été signée par les deux parties. La signature du compromis de vente, aussi appelé avant-contrat, représente une étape fondamentale dans le projet d'achat d'un appartement. C'est en effet ce contrat qui définit les termes et conditions de la transaction. Enfin, dernier contrat à signer : l'acte d'achat définitif. C'est à ce moment-là que les clés sont remises à l'acheteur.
Quelle est la valeur d'une promesse de vente ?
La promesse de vente vaut vente. C'est-à-dire qu'elle engage aussi bien le vendeur que l'acheteur à conclure la transaction. La signature de la promesse de vente engage irrévocablement les deux parties. Toutefois, après signature, l'acheteur dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter sans frais. Le vendeur, quant à lui, est tenu de poursuivre les démarches. En parallèle, des conditions suspensives peuvent être intégrées à la promesse de vente. C'est notamment le cas si l'appartement doit être financé par un crédit immobilier. Cette condition suspensive permet à l'acheteur d'annuler la vente en cas de refus de prêt.
Comment se passe la signature de l'acte de vente ?
L'acte de vente est impérativement signé chez le notaire. Il doit avoir été préparé et rédigé par un notaire pour être valable. Il s'écoule généralement un délai de trois mois entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte de vente définitif. La signature de ce dernier est généralement plus rapide que la signature du compromis de vente. En effet, c'est principalement l'avant-contrat qui définit les termes et conditions de la transaction. La signature de l'acte de vente implique de présenter un justificatif d'identité. Elle correspond également au moment du transfert des fonds et de l'échange des clés de l'appartement.
Pourquoi et comment acheter un appartement en SCI ?
Il est possible d'acheter un appartement en SCI, notamment dans le cadre d'une succession. L'achat en SCI possède en effet de nombreux avantages. Il permet d'éviter la précarité liée au régime de l'indivision, il réduit les droits de succession et il facilite largement la transmission du patrimoine immobilier. Pour acheter un appartement en SCI, les statuts de la SCI doivent être établis au préalable. Un minimum de deux associés est nécessaire. La création d'une SCI nécessite de rédiger les statuts, de déposer le capital social, de publier l'avis de constitution dans le journal d'annonces légales et de déposer les documents au greffe du tribunal de commerce.