Prêt immobilier : toutes les clés pour le négocier au mieux

Prêt immobilier : toutes les clés pour le négocier au mieux Découvrez ce que vous devez savoir pour négocier au mieux votre crédit immobilier, et pour obtenir les meilleurs taux ainsi que les conditions d'emprunt les plus favorables !

Vous avez déniché la maison ou l'appartement de vos rêves ? Pour concrétiser cet achat immobilier, il vous faut désormais obtenir un prêt. Quels sont les critères à prendre en compte avant de choisir son interlocuteur ? Faut-il nécessairement se tourner vers son banquier ? Dans quels cas peut-il être intéressant de faire appel à un courtier immobilier ? Peut-on faire une demande de prêt, et ce, sans disposer d'un apport personnel ? Linternaute.com répond à toutes vos interrogations dans son article dédié. 

Le taux du prêt immobilier, comment est-il fixé ? Comment le négocier au mieux ?

Le taux du prêt immobilier : quel impact sur les intérêts et sur le montant des mensualités ?

Le taux d'intérêt de votre emprunt immobilier est le principal levier d'action pour négocier votre crédit. Il influe sur les deux grands paramètres du crédit immobilier : le montant des mensualités, et les intérêts qui seront versés à la banque (eux-mêmes déterminent le coût réel du prêt).

Toutefois, les taux affichés sur les publicités, aussi alléchants soient-ils, ne vont pas vraiment vous renseigner sur ce point. Seul le TAEG (le taux annuel effectif global), qui inclut l'ensemble des coûts (intérêts, assurances, frais divers), pourra servir de base fiable afin d'établir les comparaisons entre établissements. En effet, c'est ce taux qui vous permettra de calculer les intérêts que vous allez payer, et le montant des mensualités que vous allez verser tout au long de la période de remboursement. Des informations plus qu'essentielles pour négocier !

Comment négocier son taux de prêt immobilier ?

Les taux immobiliers des banques varient en fonction du "profil emprunteur". Votre apport personnel, vos revenus mensuels, le taux d’endettement de votre ménage sont autant de facteurs utilisés pour calculer le risque pris par l’établissement en vous octroyant le crédit immobilier pour déterminer les intérêts à payer, qui servent à rémunérer ce risque. Dès lors, vous pouvez négocier votre crédit immobilier en exposant les "bons arguments" à l’établissement de crédit :

  • mettez en avant un apport personnel de 10% à 30% pour réduire les taux. Si vous n’avez pas d'épargne, des aides existent (prêt à taux zéro ou PTZ, prêt réglementé) ;
  • affichez un taux d’endettement faible (inférieur à 15%). Moins vous avez de dettes, plus la banque sera encline à vous accorder un crédit ;
  • montrez votre capacité à gérer votre argent, en évitant les découverts et les incidents de paiement les mois précédant la demande ;
  • optez si possible pour une durée de remboursement réduite, car un crédit immobilier sur 25 ans sera toujours plus cher que sur 10 ans, là encore parce que le risque de défaut est jugé plus élevé sur une longue période.

Banque en ligne, courtier immobilier : vers qui se tourner pour négocier son prêt ?

Votre capacité à négocier votre taux d'intérêt dépend aussi de votre interlocuteur. Les banques dites "historiques" sont les interlocuteurs traditionnels par excellence : il est naturel de commencer par discuter de son projet immobilier avec sa banque habituelle. Mais, faute de trouver un point d'accord, il existe d'autres possibilités :

  • Les banques en ligne : ces établissements d'un nouveau genre fleurissent sur le marché depuis quelques années, et remportent un franc succès en pratiquant des tarifs agressifs (au bénéfice des clients). Il est donc a priori plus facile de négocier son taux de prêt immobilier avec ce type d'organisme 100 % en ligne... A condition que ce type de crédit soit proposé, ce qui n'est pas le cas de toutes les banques digitales. Renseignez-vous bien en amont !
  • Les courtiers spécialisés en immobilier : ils sont des intermédiaires qui se chargent d'interroger les différentes banques pour comparer leurs offres, afin de trouver celle qui correspond le mieux à votre projet et à votre profil. Le recours à un courtier peut vous permettre de réduire votre taux d'intérêt, ou d'obtenir des avantages complémentaires (comme la gratuité des frais de dossier). Sa rémunération est souvent gratuite pour l'emprunteur, car prise en charge par l'établissement.

Attention : pour bien négocier un taux d'intérêt, le maître-mot est : comparaison. Il est important de comparer soigneusement les offres des établissements bancaires et des courtiers, afin de mettre le doigt sur celle qui convient.

Je veux faire une simulation, comment faire ? Quelles informations suis-je susceptible de fournir ?

Internet regorge d'outils pour réaliser des simulations de prêt immobilier. Vous les trouverez sur les sites d'informations (Meilleur Taux, Empruntis...), sur les sites des banques (Crédit Agricole, La Banque Postale...) ou encore sur la plateforme des notaires (Immobilier Notaires). Ces simulations sont gratuites et sans engagement. Elles permettent de déterminer le taux d'intérêt approximatif en fonction des informations fournies par vos soins, et de calculer le montant des mensualités.

Néanmoins, ces outils ont leurs limites, et les réponses fournies peuvent varier d'un site à l'autre. Le mieux reste encore de faire une demande en bonne et due forme, en contactant directement un établissement bancaire, ou en passant par un courtier. Vous devrez simplement fournir les documents requis : justificatifs d'identité et de domicile (l'actuel), bulletins de salaire ou relevés de compte les plus récents, derniers avis d'imposition, compromis de vente, devis des travaux de construction, etc.

Peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Un apport personnel d'au moins 10 % est toujours préférable, ne serait-ce que pour couvrir les frais de notaire. Cependant, un crédit immobilier sans apport reste possible : on parle alors de crédit à 110 %, dans la mesure où la totalité de la somme nécessaire au projet d'acquisition (prix d'achat + frais annexes) fait l'objet du prêt. Cette solution est idéale pour les emprunteurs qui ne disposent pas d'une épargne mobilisable comme apport, mais elle augmente également le risque pour l'emprunteur et pour la banque (qui le compensera très certainement en relevant le taux d'intérêt pratiqué).

Pour bénéficier d'un prêt sans apport, il faut présenter des garanties solides : un emploi stable (CDI de plusieurs années dans la même entreprise) avec des perspectives d'évolution, des charges maîtrisées (les mensualités du prêt doivent, par exemple, être équivalentes au montant du loyer actuellement versé), et un reste à vivre conséquent. Si vous ne disposez d'aucun apport, il est toujours possible de faire une demande d'aide à l'acquisition. En effet, les prêts aidés et conventionnés (prêt à taux zéro, prêt Accession sociale, prêt Action Logement...) peuvent compenser l'absence d'apport personnel.

À quoi sert l'assurance de prêt immobilier ? Est-elle incontournable ?

Représentant un coût non négligeable du crédit immobilier, jusqu'à un tiers du TAEG parfois, l'assurance emprunteur est bien souvent un passage obligé pour obtenir le prêt. Elle garantit le remboursement en cas de décès ou d'invalidité, et rassure la banque. Cependant, sachez que si l'établissement de crédit vous impose UNE assurance, il ne peut en revanche vous imposer SON assurance. Légalement parlant, vous êtes libre de souscrire le contrat dans l'organisme de votre choix, dès lors que les garanties sont équivalentes !