Micro-foncier ou réel, dois-je justifier un changement pour mes revenus fonciers ?

Micro-foncier ou réel, dois-je justifier un changement pour mes revenus fonciers ? Le changement de régime fiscal entre micro-foncier ou réel ne nécessite pas de justification. Il est acté dans la déclaration de revenus, à des cases et formulaires différents.

Les revenus fonciers dépendent de deux types de régimes : micro-foncier et réel. Sont considérés comme revenus fonciers tous les revenus tirés de la location des locaux non meublés (maison, immeuble, garage, cave...). Le régime du micro-foncier fonctionne sur un principe basique : le propriétaire doit déclarer l'ensemble de ses loyers hors charges sur une année, et bénéficie d'un abattement fiscal sur 30% de la somme. Les 70% restants sont ainsi soumis à l'impôt sur le revenu. Sont concernés par le régime du micro-foncier les propriétaires qui remplissent ces critères :

  • les revenus fonciers doivent être inférieurs à 15 000 euros, sinon le passage au régime réel est automatique ;
  • cette somme concerne les loyers des logements loués dans leur globalité et non une seule habitation ;
  • il est impossible de cumuler deux régimes fiscaux différents pour des logements différents.

Des obligations déclaratives différentes

Le régime réel permet une déduction de certaines charges dans leur intégralité. On peut citer les travaux d'aménagement et de rénovation, les primes d'assurance, les frais de gestion, les charges de copropriété, les taxes foncières, les intérêts d'emprunts... Il suffit de soustraire au loyer chacune des charges, qui sont déductibles, quels que soient leurs montants ou leur nombre. Certains propriétaires peuvent être intéressés par un passage du micro-foncier au régime réel, en cas de multiplication de charges ou d'emprunts nécessaires. Ce changement lié à un intérêt financier entraîne certaines obligations :

  • le passage au régime réel est obligatoire et effectif pour une durée de trois ans minimum ;
  • le régime réel concerne tous les revenus fonciers du foyer fiscal dans leur globalité.

Dans sa déclaration de revenus, le contribuable déclare ses revenus fonciers de manière distincte selon le régime. Pour le micro-foncier, la démarche est simple. Il suffit d'indiquer le montant des loyers récoltés hors charges sur une année dans la déclaration 2042 case 4BE (page 3). Ce sont les autorités fiscales qui procèdent ensuite à l'abattement de 30%.

Pour le régime au réel, le processus est plus complexe et nécessite de remplir la déclaration 2044 (annexe du formulaire 2042). Le contribuable doit comptabiliser et effectuer lui-même la déduction de toutes ses charges puis reporter le résultat final sur la case 4BA (page 3) de la déclaration 2042. Si un changement de régime foncier est effectif, le contribuable peut joindre une note explicative par papier ou en ligne, mais cette démarche n'est nullement obligatoire. Le passage d'un régime à l'autre se fait automatiquement, en remplissant sa déclaration de revenus.

Revenus fonciers