Peut-on cumuler régime réel et micro-foncier ?

Vous êtes détenteur de plusieurs biens immobiliers. Gare à vous, car les régimes fiscaux ne peuvent pas être choisi comme bon vous semble.

Au cours de l'année d'imposition, vous avez mis un nouveau bien immobilier en location non meublé. Vous avez donc dégagé de nouveaux revenus fonciers. Pour le premier bien dont vous êtes propriétaire, vous aviez opté pour le régime micro-foncier, car vos recettes étaient inférieures à 15 000 euros sur l'année. Ce régime fiscal simplifié donne lieu à un abattement forfaitaire de 30% au titre des charges. Il n'est pas possible de déduire quoi que ce soit. 

Votre nouvel investissement locatif a toutefois nécessité de très nombreux travaux. C'est la raison pour laquelle vous souhaitez éventuellement passer au régime foncier réel. Sachez qu'il n'est pas possible de cumuler plusieurs régimes fiscaux différents pour vos différents biens. Si vous décidez d'opter pour le régime réel, celui-ci s'appliquera à tous vos revenus fonciers, sans exception, et ce, pendant au moins trois ans, car l'option est irrévocable durant cette durée. 

Avant de vous lancer, pesez donc bien le pour et le contre. Avec le régime micro-foncier, il vous suffit de reporter seulement le montant de vos recettes brutes en case 4BE du formulaire 2042 de la déclaration de revenus. Si vous choisissez d'y renoncer, vous allez devoir remplir le formulaire 2044, ce qui est beaucoup plus fastidieux. Vous allez devoir indiquer vos recettes, et toutes les charges, pour tous vos biens immobiliers. 

Vous hésitez ? Réalisez une simulation sur le site des impôts pour évaluer si ça vaut vraiment le coup ou contactez votre centre des impôts.